お布施だと思って押して下さい（笑）
↓↓↓↓↓
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おはようございます、ぺんたです。
サラリーマン時代の最晩年に、ある経済評論家の講演会に参加したことがあります。いまではもうどんな内容だったかさっぱり覚えていないのですがｗ、たしか経営者や経営幹部向けのセミナーだったと思います。
そこで聞いた話で唯一、強く印象に残っているのが「フォロー・ザ・マネー」という言葉です。直訳すると「金の流れを追え！そうしたら真実が見えてくるよ」という意味です。
アメリカの大学でビジネスの学位を勉強するとき、大学の教授が口を酸っぱくして言う言葉らしいです。ビジネスの現場で取引先と何らかの交渉を行う際、いろんな枠組みでビジネスを行うことになるわけですが、その際お金の流れをきちんと把握して、先方がどこで儲けようとしているのかがわかっていればカモにされることはない・・・という文脈だったと思います。
「フォロー・ザ・マネー」
いい言葉です。その時から私の脳裏に焼き付き、ビジネスモデルを評価するときに応用させてもらっています。実に重宝な言葉です🎵
大家業界での応用事例を２つだけご紹介しましょう。
大家さんが日常的に利用するのは管理会社さんの管理サービスです。地方では実賃料の５％程度で管理委託することが出来ます。（大都会では３％とか、中には１％でも受託する業者さんがいらっしゃるそうですね💦）
この管理委託サービス。管理会社さんの側から見れば実においしい商売です。管理している物件の稼働率を高く維持してさえおけばその５％が自動的に入って来る。いまどきの言い方をすると「サブスクリプション」モデルです。大家さんはいったん結んだ委託契約をよほどのことがない限り解約しませんので、管理物件を増やせば増やすほど安定的な収入が毎月入って来るわけです。
その５％を原資にして人を雇い、トラブルが起こった時の対策要員にしてしまえば事実上ノーリスクに近いカタチで従業員を雇うことができます。そのうえで管理業務に出来るだけ手間をかけず時間を浮かせて、その時間を仲介営業に割くことで収益を上げられます。入居を一件決めるだけで入居者からは仲介手数料、大家からはADが入るのでおいしいビジネスです。
また、大家さん向けには「競争力が落ちてきたのでネット無料サービスを導入しましょう！」とか「プロパンを切り替えてサービスをゲットしましょう」などと勧めることで外部業者さんからのバックマージンも期待できます。
更には入退去に伴うリフォーム需要を取り次ぐことで別の収益も上げられます。大半の大家さんは管理会社さんが退去立会をしたあとのリフォーム工事はそのまま管理会社さんに任せていますよね！？ あれは職人さんから出て来た見積もりに二割とかの中間マージンを乗っけていますので儲けのポイントになっているわけです。（なかには倍ぐらいにフカして請求する管理会社さんもいらっしゃるそうです）
ということでまとめると、管理会社さんには
①５％の管理委託料からの収益
②入居決定による仲介手数料・ADなどの収益
③新サービス導入に伴うバックマージン
④リフォーム取り次ぎによる収益
が入り、更にはオーナーさんが売却を決意した際、売却の仲介手数料も期待できるということになります。
⑤売却に伴う仲介手数料収益
「フォロー・ザ・マネー」によって取引相手のビジネスがこういう風に理解できたとき、大家さんの側は上記の①から⑤を自社に都合よくコントロールすることで、大家さん側の収益を逆に強化できるわけです。いちばんわかりやすいのは自主管理ですね。①～⑤をぜんぶ自社でやってしまうことで資金の外部流出を抑制できます。もっともその代償として大家さん自身が忙しくなったり、パフォーマンスの悪い従業員を直雇用することになったりしますので良し悪しですね(^^ゞ
私自身は自主管理は出来ないと判断しているので、中間あたりを狙っています。管理会社さんの管理要員は他社さんと共同で雇っている「シェア従業員」という見方もできますので、使わないと損です。コミュニケーションを密にすることで、できるだけ当社の業務に時間を割いてもらうようにしています。
また③・④に関しては自社で直接発注することで、収益をのっけられるのは避けられています。
管理会社さんのビジネスモデルを批判する意図は全くありませんが、相手の儲けのポイントがそこらへんにあるとわかった上で、大家さんに最適な利用の仕方をすればWin-Winになれると思うんですよね💦
===
次に高額会費の大家の会です。年間１００万だとか、それ以上の会費を払って加入する大家の会がありますよね。
会の主催者は成功した大家さんで、自らの体験とノウハウを売り物にして会員を募るわけですが、会員を百人集めるだけで１００万円×１００人＝１億円の収益を得られるのです。その資金をテコに新規物件を買い進めることが出来ます。
会員を集めたあとは会員専用SNSを立ち上げて会員同士の情報交換を促進するとか、年間数回のセミナーを開催して満足度を上げるとか、ある程度成功した教え好きな大家さんをメンターに仕立てて初心者を指導させる・・・なんて仕組みを作ってしまえば会費収入の大半は利益になるはずです。
また会員の方に主催者が所有する物件を高値で売却するということもやっているようです。そうなると高額会費の大家の会の儲けのポイントは
①会費収入による収益
②不動産売却益
の２つだと分析できます。中には①を無料にして広く会員を集めて、②の不動産売却益だけを狙った大家の会もありますよね。
こういう大家の会も私は批判する意図はありません。いかにも資本主義的なビジネスなので、加入する側が騙されていない限り「アリ」だと思います。
しかし私自身が加入するか？と聞かれればそれは絶対ノーです。ひところ「１億円の投資で１００万円の純益」という言葉が流行りました。１億円の物件を買って、最後の手残りが１００万程度だ・・・とする言説です。非常に低収益な投資のやり方だとは思いますが、仮にそれが正しいとするならば、投資総額が１億円に達した時点の収益までは主宰者に貢ぐことになります。言い方を変えると、自らの損益分岐点をグッと引き上げることになります。そんなリスクが高くてリターンがあやふやな取引は、私だったら選択しませんね。
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いかがでしたか？お金の流れを追いかけることで、取引相手の収益ポイントがわかり自分に不利益な取引を避けることができます。
「フォロー・ザ・マネー」
いい言葉ではありませんか！？
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火災保険は自分の戦略に合わせて活用しましょう！
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おはようございます、ぺんたです。
サラリーマン時代の最晩年に、ある経済評論家の講演会に参加したことがあります。いまではもうどんな内容だったかさっぱり覚えていないのですがｗ、たしか経営者や経営幹部向けのセミナーだったと思います。
そこで聞いた話で唯一、強く印象に残っているのが「フォロー・ザ・マネー」という言葉です。直訳すると「金の流れを追え！そうしたら真実が見えてくるよ」という意味です。
アメリカの大学でビジネスの学位を勉強するとき、大学の教授が口を酸っぱくして言う言葉らしいです。ビジネスの現場で取引先と何らかの交渉を行う際、いろんな枠組みでビジネスを行うことになるわけですが、その際お金の流れをきちんと把握して、先方がどこで儲けようとしているのかがわかっていればカモにされることはない・・・という文脈だったと思います。
「フォロー・ザ・マネー」
いい言葉です。その時から私の脳裏に焼き付き、ビジネスモデルを評価するときに応用させてもらっています。実に重宝な言葉です🎵
大家業界での応用事例を２つだけご紹介しましょう。
大家さんが日常的に利用するのは管理会社さんの管理サービスです。地方では実賃料の５％程度で管理委託することが出来ます。（大都会では３％とか、中には１％でも受託する業者さんがいらっしゃるそうですね💦）
この管理委託サービス。管理会社さんの側から見れば実においしい商売です。管理している物件の稼働率を高く維持してさえおけばその５％が自動的に入って来る。いまどきの言い方をすると「サブスクリプション」モデルです。大家さんはいったん結んだ委託契約をよほどのことがない限り解約しませんので、管理物件を増やせば増やすほど安定的な収入が毎月入って来るわけです。
その５％を原資にして人を雇い、トラブルが起こった時の対策要員にしてしまえば事実上ノーリスクに近いカタチで従業員を雇うことができます。そのうえで管理業務に出来るだけ手間をかけず時間を浮かせて、その時間を仲介営業に割くことで収益を上げられます。入居を一件決めるだけで入居者からは仲介手数料、大家からはADが入るのでおいしいビジネスです。
また、大家さん向けには「競争力が落ちてきたのでネット無料サービスを導入しましょう！」とか「プロパンを切り替えてサービスをゲットしましょう」などと勧めることで外部業者さんからのバックマージンも期待できます。
更には入退去に伴うリフォーム需要を取り次ぐことで別の収益も上げられます。大半の大家さんは管理会社さんが退去立会をしたあとのリフォーム工事はそのまま管理会社さんに任せていますよね！？ あれは職人さんから出て来た見積もりに二割とかの中間マージンを乗っけていますので儲けのポイントになっているわけです。（なかには倍ぐらいにフカして請求する管理会社さんもいらっしゃるそうです）
ということでまとめると、管理会社さんには
①５％の管理委託料からの収益
②入居決定による仲介手数料・ADなどの収益
③新サービス導入に伴うバックマージン
④リフォーム取り次ぎによる収益
が入り、更にはオーナーさんが売却を決意した際、売却の仲介手数料も期待できるということになります。
⑤売却に伴う仲介手数料収益
「フォロー・ザ・マネー」によって取引相手のビジネスがこういう風に理解できたとき、大家さんの側は上記の①から⑤を自社に都合よくコントロールすることで、大家さん側の収益を逆に強化できるわけです。いちばんわかりやすいのは自主管理ですね。①～⑤をぜんぶ自社でやってしまうことで資金の外部流出を抑制できます。もっともその代償として大家さん自身が忙しくなったり、パフォーマンスの悪い従業員を直雇用することになったりしますので良し悪しですね(^^ゞ
私自身は自主管理は出来ないと判断しているので、中間あたりを狙っています。管理会社さんの管理要員は他社さんと共同で雇っている「シェア従業員」という見方もできますので、使わないと損です。コミュニケーションを密にすることで、できるだけ当社の業務に時間を割いてもらうようにしています。
また③・④に関しては自社で直接発注することで、収益をのっけられるのは避けられています。
管理会社さんのビジネスモデルを批判する意図は全くありませんが、相手の儲けのポイントがそこらへんにあるとわかった上で、大家さんに最適な利用の仕方をすればWin-Winになれると思うんですよね💦
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次に高額会費の大家の会です。年間１００万だとか、それ以上の会費を払って加入する大家の会がありますよね。
会の主催者は成功した大家さんで、自らの体験とノウハウを売り物にして会員を募るわけですが、会員を百人集めるだけで１００万円×１００人＝１億円の収益を得られるのです。その資金をテコに新規物件を買い進めることが出来ます。
会員を集めたあとは会員専用SNSを立ち上げて会員同士の情報交換を促進するとか、年間数回のセミナーを開催して満足度を上げるとか、ある程度成功した教え好きな大家さんをメンターに仕立てて初心者を指導させる・・・なんて仕組みを作ってしまえば会費収入の大半は利益になるはずです。
また会員の方に主催者が所有する物件を高値で売却するということもやっているようです。そうなると高額会費の大家の会の儲けのポイントは
①会費収入による収益
②不動産売却益
の２つだと分析できます。中には①を無料にして広く会員を集めて、②の不動産売却益だけを狙った大家の会もありますよね。
こういう大家の会も私は批判する意図はありません。いかにも資本主義的なビジネスなので、加入する側が騙されていない限り「アリ」だと思います。
しかし私自身が加入するか？と聞かれればそれは絶対ノーです。ひところ「１億円の投資で１００万円の純益」という言葉が流行りました。１億円の物件を買って、最後の手残りが１００万程度だ・・・とする言説です。非常に低収益な投資のやり方だとは思いますが、仮にそれが正しいとするならば、投資総額が１億円に達した時点の収益までは主宰者に貢ぐことになります。言い方を変えると、自らの損益分岐点をグッと引き上げることになります。そんなリスクが高くてリターンがあやふやな取引は、私だったら選択しませんね。
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いかがでしたか？お金の流れを追いかけることで、取引相手の収益ポイントがわかり自分に不利益な取引を避けることができます。
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