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おはようございます、ぺんたです。
元金融機関にお勤めだった読者さんから面白い話を聞きました。「抱き合わせ融資」というらしいです。
こちらは↓スナックのママに人気の髪型「だきあわせ」ですｗ 中洲でよく見かけました。
「抱き合わせ」というと何かと何かをパッケージにすること・・・。「抱き合わせ販売」というネガティブな言葉があるように、片方は欲しいもの、もう片方は欲しくないものを一緒にして販売する手法のことを一般的にそう呼びます。
そうした意味合いが語源になっているのかわかりませんが、金融業界にも「抱き合わせ融資」という手法があるそうです。
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この話を聞いて最初に連想したのは「協調融資」です。複数行がリスク負担度に合わせて融資額を出し合う慣行で、我々大家業界では政策公庫＋民間金融機関の組み合わせがよくあると思います。
例えば融資希望額１億の場合。民間金融機関だけでは１億までは貸せないけどなんとか貸したい・・・といった場合、政策公庫に無担保枠２０００万まで出してもらい、残りの８０００万を民間金融機関がプロパー融資するといった枠組みです。
「協調融資のことを別名で『抱き合わせ融資』と呼んでいるんですか？」
と質問したところ、それとは全く違う・・・ということでした。
ではどう違うのかというと、２つの融資をパッケージにすることは協調融資と同じだけれど、２つの融資とも同じ民間金融機関が融資を実行するという点だそうです。
どういうことか・・・。
先の政策公庫の例と同じで、融資希望額１億に対しプロパー融資は行内の制度上８０００万までしか出せないとします。そのとき残りの２０００万を保証協会の保証付き融資で用立てるみたいなことを抱き合わせと呼ぶそうです。この場合、プロパー融資も保証付き融資もどちらも同じ金融機関から融資するので、先に申しあげた協調融資とは根本的に違うわけです。
こういう「抱き合わせ」が行われるいくつかのパターンを、読者さんから聞きかじったことをベースに私なりに解釈してご説明すると、
①物件の担保価値が不足している場合
担保が不足しているので希望額をプロパーで全額出すのは難しいけど、なんとか融資したい場合。不足分を保証協会融資で用立てるケース
②法人の決算内容が良くない場合
法人の決算スコアがあまり良くなく、全額プロパーでは稟議がOKにならない・・・そのため保証協会融資をメインに据え、不足分をプロパーで穴埋めする
③収益性が良くない不動産に融資する場合
法定耐用年数残が少なくプロパーでは融資年数が延びない場合、元々の利回りが低いためそのままでは返済比率が高くなってしまい経営に支障が出る。それを回避するため融資年限が伸ばせる保証協会融資を中心に据え、融資の長期化に伴い保証料が高額になるのを緩和する意味合いでプロパー融資をミックスする。例えば保証協会融資を２５年で組み立て、プロパーを１０年で合わせる・・・みたいな感じでしょうか。
以上３点以外にもパターンはあるかもしれませんね。
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これまで私はこういう提案を受けたことがありません。ほぼプロパーだけで融資していただいておりますが、「１００％プロパー」か「１００％保証協会」というご提案を受けてきました。
融資が厳しい昨今。プロパー融資で申込みをしていったん断られても、
「プロパー額を減らして、保証協会融資との『抱き合わせ』で再考願えませんか？？」
という風に大家からの逆提案＝泣きの粘り腰に使えるかもしれないな～と考えています。保証協会融資は融資額の８０％までが保証されるので金融機関にとっては取りっぱぐれが少ないという意味で喜ばれると思うんですよね(^-^*)
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「抱き合わせ」というと何かと何かをパッケージにすること・・・。「抱き合わせ販売」というネガティブな言葉があるように、片方は欲しいもの、もう片方は欲しくないものを一緒にして販売する手法のことを一般的にそう呼びます。
そうした意味合いが語源になっているのかわかりませんが、金融業界にも「抱き合わせ融資」という手法があるそうです。
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この話を聞いて最初に連想したのは「協調融資」です。複数行がリスク負担度に合わせて融資額を出し合う慣行で、我々大家業界では政策公庫＋民間金融機関の組み合わせがよくあると思います。
例えば融資希望額１億の場合。民間金融機関だけでは１億までは貸せないけどなんとか貸したい・・・といった場合、政策公庫に無担保枠２０００万まで出してもらい、残りの８０００万を民間金融機関がプロパー融資するといった枠組みです。
「協調融資のことを別名で『抱き合わせ融資』と呼んでいるんですか？」
と質問したところ、それとは全く違う・・・ということでした。
ではどう違うのかというと、２つの融資をパッケージにすることは協調融資と同じだけれど、２つの融資とも同じ民間金融機関が融資を実行するという点だそうです。
どういうことか・・・。
先の政策公庫の例と同じで、融資希望額１億に対しプロパー融資は行内の制度上８０００万までしか出せないとします。そのとき残りの２０００万を保証協会の保証付き融資で用立てるみたいなことを抱き合わせと呼ぶそうです。この場合、プロパー融資も保証付き融資もどちらも同じ金融機関から融資するので、先に申しあげた協調融資とは根本的に違うわけです。
こういう「抱き合わせ」が行われるいくつかのパターンを、読者さんから聞きかじったことをベースに私なりに解釈してご説明すると、
①物件の担保価値が不足している場合
担保が不足しているので希望額をプロパーで全額出すのは難しいけど、なんとか融資したい場合。不足分を保証協会融資で用立てるケース
②法人の決算内容が良くない場合
法人の決算スコアがあまり良くなく、全額プロパーでは稟議がOKにならない・・・そのため保証協会融資をメインに据え、不足分をプロパーで穴埋めする
③収益性が良くない不動産に融資する場合
法定耐用年数残が少なくプロパーでは融資年数が延びない場合、元々の利回りが低いためそのままでは返済比率が高くなってしまい経営に支障が出る。それを回避するため融資年限が伸ばせる保証協会融資を中心に据え、融資の長期化に伴い保証料が高額になるのを緩和する意味合いでプロパー融資をミックスする。例えば保証協会融資を２５年で組み立て、プロパーを１０年で合わせる・・・みたいな感じでしょうか。
以上３点以外にもパターンはあるかもしれませんね。
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これまで私はこういう提案を受けたことがありません。ほぼプロパーだけで融資していただいておりますが、「１００％プロパー」か「１００％保証協会」というご提案を受けてきました。
融資が厳しい昨今。プロパー融資で申込みをしていったん断られても、
「プロパー額を減らして、保証協会融資との『抱き合わせ』で再考願えませんか？？」
という風に大家からの逆提案＝泣きの粘り腰に使えるかもしれないな～と考えています。保証協会融資は融資額の８０％までが保証されるので金融機関にとっては取りっぱぐれが少ないという意味で喜ばれると思うんですよね(^-^*)
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責任共有制度とは？「部分保証方式」と「負担金方式」の２方式がある
http://tokyo-startup.com/kouko/sekin-kyouyuu/
では、リスクを取るようになったかと言うと20％＋10％（諸費用分）「自己資金を用意してください」と言われます。