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駐車場を充足させた実例をいくつか紹介しています

◎駐車場、ないなら自分で確保する-地方で必須の駐車場を確保した事例集ー

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おはようございます、ぺんたです。

ブログや健美家コラムでその動静をお伝えしていた「姫路のトランプ」大川さんの会社が大阪地裁の命令で破産手続きを開始したようです。仲間が記事のリンクを教えてくれました。
大阪地裁

◎代表が「姫路の不動産王」として知られる不動産賃貸業 続報、1月7日付で裁判所の管理下に 保全管理命令受ける

以前私が書いた健美家コラムがこちらです↓

◎『姫路のトランプ』銀行取引停止から読み解く教訓

コラムを書いた時点では「銀行取引停止」であってまだ破産決定というわけではありませんでしたが、今回は破産手続き開始です。破産とは平たく言うと「もうこの会社は事業を継続できひんな💦」と裁判所が認めることです。そうなると裁判所によって破産管財人が選任され、会社の資産が管財人の手で売却され、借入先に配当されます。

資産の処分は管財人の考え方次第ですが、任意売却や競売といった方法が考えられます。このうち任意売却は、売却価格が借入の残債を下回ることはほとんどない・・・と聞いたことがありますので、けっこう高値での売却となるでしょう。

巷のウワサでは大川さんはどんな物件でも買うので、関西の大家さんたちの「出口」にされていたと聞きます。そのウワサが本当であれば多くの場合(売主の大家さんよりは)かなりの高値掴みをしていたわけで、ある程度返済が進んでいたとしても任意売却による処分はなかなか進まないでしょう。

大川さんが経営する企業はけっこうたくさんあったように記憶していますが、今回破産に至ったのはそのうち3社のようです。負債総額は250億円弱!!250億円もの不動産を任意売却なり競売で処分するのは相当手こずるでしょうね。でも考えようによってはチャンスかもしれません。素人の弁護士や裁判所が値付けするのですから、中にはキラリと光る物件があるかもしれませんね。関西で腕に覚えのある方は要注目です。

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話は変わりますが、大川さんの件に関連して2つ書いておきたいことがあります。

上でご紹介した健美家コラムで独自アプリの普及に広告宣伝費がかさんだのだろう・・・という推測を書いたのですが、それ自体は間違いではないものの、「サッカーチームへのスポンサー料」という巨額の広告費の存在を見落としておりました。つまり正確にはそうしたスポンサー料とアプリの普及促進費の両方がかさんだ・・・というのが正しい理解でした。この点はお詫びしつつ訂正したいと思います。

2つめは大川さんがたしか楽待さんの動画インタビューで

「たくさん借金していたら大きすぎて潰せないだろう」

という趣旨のことをおっしゃっていました。これは完全な勘違いだということです。日本の大型倒産ランキングでは兆を超える負債総額でも破綻処理された事例がいくつもあるからです。

◎リンク:こうして倒産した・・・戦後歴代の大型倒産(東京商工リサーチ)

兆を超える破綻処理が現にいくつも存在するのですから、大家業界では目を見張るような500億円の借金でも「大き過ぎて潰せない」ことは全くありません。むしろ金融機関にとってはよくあるサイズの事例なのではないでしょうか!?

我々大家さんは(私も含めて)損益分岐点を超えるために規模拡大を志向する方が多いですが、なんでもいいからたくさん物件を買えば良いというものではありません。

・高値掴みをせず
・持続可能な程度の安い金利で借入をして
・高い稼働率を維持して
・きちんと返済を続ける

ということを同時に満たしながら規模拡大していくと良い決算になるわけで、私はそういう方向を意識しているのですが

・高い値段で買い
・3%を超える高い金利で借入をし
・稼働率は60%台で
・返済に行き詰まる


と報道されている同氏のやり方は、報道が真実であるならば残念ながら破綻必至だったと思います。

皆さんもともとはサラリーマン生活に限界を感じたり、家族の将来に安定を確保したいと思ってはじめた不動産投資だと思いますので、他山の石として安全運転していきましょうね。

無借金で不動産を所有するのが理想ですが、お金を貯めてから買う・・・というやり方では専業で食べて行けるまでに膨大な時間がかかってしまいます。そこを短縮できるのが借入金を利用する最大のメリットなのですが、そのためには借入金というツールを使いこなすスキルが求められます。借入金が反乱を起こさないように上で書いたような自己統制が必要になりますので、初心者の方はくれぐれも勘違いなさらないように・・・。

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巷間大川さんの借金は最大で500億円超と伝えられています。今回破綻したのはそのうち半分に相当する250億円弱の企業ですので、まだ半分の企業体は残っているわけです。その残り半分をどのように再起させるかという意味で私は今後の大川さんに注目しております(^^ )

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