お布施だと思って押して下さい(笑)
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おはようございます、ぺんたです。
コータの夕方の散歩から戻る途中で自社マンションが見えて来ました。昨年3月末に全空になったときは真っ暗だったマンションですが、こんな風に上層階から埋まって行っています。じんわりと喜びを感じます(^^ )
現在30戸中22戸埋まりました。コロナじゃなかったらもっと早く満室になっていたでしょうけど、あと一歩です(^^ )
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この物件の向かい側にある物件を購入することになり地元の信用金庫さんに融資をお願いしておりましたが、仮審査OKの連絡が来ました。物件価格に対して約1.3倍ほどのオーバーローンです。リフォーム代がかさむので自己資金も一定程度出しますけどね(^_^;
このご時世でオーバーローンを出して頂けるのは何ともありがたいことですが、審査の成り行きがちょっと残念な感じでした。
担当さんに最初に打診した時にはノリノリだったのですが、
「収益物件向けの融資は本部が渋くなっているので、従来よりも少し金利が高くなるかもしれません」
と言われました。それぐらいはぜんぜん問題ないのでいつものように事業計画を作成して提出。現況の入居率は約半分しかありませんが、現況のままでもこの信用金庫さんのストレステストには楽勝でパス出来る高収益物件です。
ところが提出後に、
「プロパーでは厳しいので、県の制度融資の線で進めてみますね💦」
と連絡がありました。幸い保証協会の審査が1日でオッケーになったので今回の融資につながったのですが、私としては内心忸怩たるものがあります。この信用金庫さんは初めての取り組みからこれまで数件のご融資をいただいておりますが、全てプロパー融資を出していただいて来ました。ところがここに来て初めての制度融資となり一歩後退したのです。
これが担当さんのおっしゃるような信用金庫自体の保守的な姿勢によるものなのか、それとも当社の経営指標が前年よりも悪化していることによるものなのか現段階では判別できないのが気にかかります。
というのも冒頭でご紹介した全空マンションにより当社の財務は若干悪化しております。それを踏まえての判断だったのか・・・??だとしたら今後はちょっとおとなしくする必要があるかもしれません。
九州の信用金庫さんからも「本部の方針でしばらく不動産向けは出せなくなりました」と言われたので、当社固有の問題ではない可能性が高いとは思いますが、担当さんに細かくヒアリングして真相を確かめておこうと思います。
しかし信用金庫さんまで渋くなってきたのだとしたらちょっと意外な感じです💦
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大家ぺんたの健美家コラムはこちらから!!
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おはようございます、ぺんたです。
コータの夕方の散歩から戻る途中で自社マンションが見えて来ました。昨年3月末に全空になったときは真っ暗だったマンションですが、こんな風に上層階から埋まって行っています。じんわりと喜びを感じます(^^ )
現在30戸中22戸埋まりました。コロナじゃなかったらもっと早く満室になっていたでしょうけど、あと一歩です(^^ )
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この物件の向かい側にある物件を購入することになり地元の信用金庫さんに融資をお願いしておりましたが、仮審査OKの連絡が来ました。物件価格に対して約1.3倍ほどのオーバーローンです。リフォーム代がかさむので自己資金も一定程度出しますけどね(^_^;
このご時世でオーバーローンを出して頂けるのは何ともありがたいことですが、審査の成り行きがちょっと残念な感じでした。
担当さんに最初に打診した時にはノリノリだったのですが、
「収益物件向けの融資は本部が渋くなっているので、従来よりも少し金利が高くなるかもしれません」
と言われました。それぐらいはぜんぜん問題ないのでいつものように事業計画を作成して提出。現況の入居率は約半分しかありませんが、現況のままでもこの信用金庫さんのストレステストには楽勝でパス出来る高収益物件です。
ところが提出後に、
「プロパーでは厳しいので、県の制度融資の線で進めてみますね💦」
と連絡がありました。幸い保証協会の審査が1日でオッケーになったので今回の融資につながったのですが、私としては内心忸怩たるものがあります。この信用金庫さんは初めての取り組みからこれまで数件のご融資をいただいておりますが、全てプロパー融資を出していただいて来ました。ところがここに来て初めての制度融資となり一歩後退したのです。
これが担当さんのおっしゃるような信用金庫自体の保守的な姿勢によるものなのか、それとも当社の経営指標が前年よりも悪化していることによるものなのか現段階では判別できないのが気にかかります。
というのも冒頭でご紹介した全空マンションにより当社の財務は若干悪化しております。それを踏まえての判断だったのか・・・??だとしたら今後はちょっとおとなしくする必要があるかもしれません。
九州の信用金庫さんからも「本部の方針でしばらく不動産向けは出せなくなりました」と言われたので、当社固有の問題ではない可能性が高いとは思いますが、担当さんに細かくヒアリングして真相を確かめておこうと思います。
しかし信用金庫さんまで渋くなってきたのだとしたらちょっと意外な感じです💦
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もしよろしければ教えていただきたいのですが、ぺんたさんが物件を購入する際にその土地の賃貸物件需要を判断する時はどのようなところを確認し判断していますか?
お忙しいとは存じますが、教えてくださるとうれしいです。
よろしくお願いします。
おはようございます。
大雑把に言うと賃料が崩れていないかどうかが一番わかりやすい点ですね。賃貸物件の供給が多すぎて需給が悪化している際、ほったらかし系の大家さんが安易にやるのが賃料の値下げです。管理会社もそれを勧めますしね・・・。
参入したい自治体の募集物件をSUUMO等で眺めて、たとえばワンルーム系の築古物件の中心価格帯が1万円台後半から2万円台前半だったりしたらヤバい地域だと感じています。3DK/50㎡ぐらいの物件が3万円台後半中心だったりするときも同様です。ただし買う・買わないにかかわらず何度か現地に足を運び、ネットで得られない情報も検証するようにしています。