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大きめの指値が通ったエピソードを紹介しています。

◎2年追いかけた物件に4割引きの指値が通った話

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おはようございます、ぺんたです。

先日の健美家コラムで書いた物件=指値で4割引きしてもらった物件は既に売買契約を締結済みなのですが、契約を結ぶ際に注意したことが2つあります。今回はその2点についておはなしします。

①プロパンガス配管&設備の所有権

今回の物件は都市ガスからプロパンガスに転換済みの物件でした。供給業者は聞いたことのない中小業者だったので念のためガス配管&設備の所有権を主張しないかを仲介業者さんに確認してもらいました。すると懸念が当たり、プロパンガス屋は

「ガス配管とガス設備(給湯器やメーターなど)は当社に所有権がある」

「新オーナーが他業者に切り替える場合はそれらの費用を負担してもらわなければならない」


と主張してきました。ん~💦面倒くさい業者に当たったみたいです。そこで私は、

「配管や設備の所有権がガス屋にあることを証明できる書類、例えば供給契約書などを提示するよう突っ込んでみてください」

と仲介業者さんに指示しました。すると先方が急にトーンダウン。どうやらそういう契約書は存在しないそうです。現オーナーとガス屋の社長が飲み友達で、飲んだ席での口頭契約だったそうです。その点を糸口にして、

「書面で確認できないのならば所有権がガス屋にあるかどうかわからないので、そうした精算は現オーナーとの間でやってもらってください。また売買契約にはそのことを明記した特約を追加してください」

と指示しました。後日プロパン業者と現オーナーが同意したのでそういう特約を追加しました。

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初心者の方のために少し解説します。アパートを新築するときにガス配管の敷設費用をプロパンガス屋さんに負担させるケースが多いそうですね。私は新築の経験がないので詳しくはわかりませんが・・・。

で、その時に

・今後X年間はずっと(そのガス屋から)ガス供給を続けること
・契約期間の途中で他業者に切り替える場合は配管敷設費用〇〇〇万円や給湯器などの設備費用〇〇〇万円を一括で精算する(オーナーがお金を払う)こと


等を明記した供給契約書を締結するのが一般的です。ここからがキモなんですが、良心的な業者さんであればそうした設備類は減価償却するとも明記するんですよ。配管がたしか15年。給湯器はもっと短い期間だったような気がします。逆に良心的でない業者の場合は減価償却には触れません。

その結果、良心的な業者さんの場合は築15年が経過すると減価償却が終わり1円簿価になりますから、オーナーが1円だけ払えば新しいガス屋に切り替えることが自由に出来ます。ところが良心的でない業者の場合は減価償却を明記していませんから築何年経っても、

「他の業者に切り替えるならば、新築時の工事代金をまるっと払え」

と主張してくるのです。実際5年程前に購入したアパートでそういう主張をされ少し揉めたことがあります。その時にはいろんな方から知恵を授けてもらい、

「なるほど、配管が御社の資産であるならば当然台帳に記載しておられるでしょうから、現在の簿価を台帳で確認させてください」

と逆襲したところおとなしくなりました。

今回はそういう購入後のいざこざを予防するために、売主とガス屋さんで精算してね・・・と特約でバリアを張ったわけです(^^ )

②残置物の処分について

売買契約前の折衝で、

・空室の残置物は売主負担で処分する
・ただしテナント内の残置物は買主(=私)が処分して欲しい


と言われていたので了承しました。そのテナントにはカウンターや食器棚などの造作物や食器、イス、天吊りスピーカー等が残っており・・・
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裏には調理器具や冷蔵庫などが残置されていました。
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大した分量でもないので了承したのですが、売買契約にハンコをつく段階になってちょっと心配になりました。すぐ仲介さんに連絡して、

「テナントの残置物をこちらで処分することは約束通り行いますが、それ以前に動産処分の同意書って取れているんでしたっけ??」

と確認しました。後日おっかない人が出て来て「俺があそこに残していた金塊を弁償しろ~💢」とか言われても面倒くさいので念のためです。

すると売主から

「賃貸借契約書に『退去後の残置物は貸主が処分できる』という項目があるのでそちらで大丈夫です」

という返答がありました。なるほど。そういうことならば面倒は売主に引き受けてもらいましょうw

今回はちょっと神経質に見えたかもしれませんが、売買契約前のリスクヘッジネタ2点でした。

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