お布施だと思って押して下さい(笑)
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おはようございます、ぺんたです。
我々大家が頻繁にお付き合いするお堅い職業というと真っ先に浮かぶのが司法書士ですが、そのイメージとは別にけっこうグレーなことをやっている方も多いようです。
売買の際に私が指名する司法書士は非常に実直で、かつ仕事も出来る方なのでいつも安心して仕事を任せているのですが、この方を重用することになったきっかけがありました。お付き合いし出した初期のころのことです。打ち合わせが終わって雑談タイムになり、どんな流れだったのかは忘れましたが
「私はバックマージンというのが大嫌いなので、不動産業者さんから要求されてもすべてお断りするようにしています!」
と断言されたのです。その言葉がすごく新鮮だったので、以降はほぼ全ての案件でその方を指名することにしました。
「バックマージン」や「リベート」というのは不動産業界ではよくあることのようです。例えば私がある物件を購入することになった際、直接依頼できるような馴染みの司法書士がいなければ仲介業者さんに紹介してもらうことになります。
仲介業者は特定の司法書士に私を紹介することで仕事を与えることになるので、成功報酬としてバックマージンを受け取ることになります。いわば顧客紹介手数料・・・といった性格のお金ですね。
どこの業界にも大なり小なりバックマージンは存在しますし、それ自体は違法性がないので目くじらを立てる必要はないのかもしれません。しかし司法書士のバックマージンを私が気に食わないのは2つ理由があります。ひとつは司法書士報酬が高くなってしまうことです。
よその業界で顧客紹介手数料を支払う場合、多くは紹介を受けた業者が得る粗利の一部を削って支払います。たとえばその案件で得られる粗利が10万円だったとしたら、その中から2万円をバックマージンとして紹介者に支払い、自らの粗利を8万円に削る・・・みたいな感じです。これだと顧客が支払う金額は一定で、業者同士が粗利をシェアする形なのでフェアだと思うんです。しかし司法書士の場合は違います💦
ある案件を司法書士に直接依頼したときの報酬が10万円だったとします。仲介業者に支払うバックマージンの2万円が加わると司法書士は顧客への請求を12万円にフカしてそれを捻出します。そうなると顧客が支払う報酬総額がアップしてしまうので「被害」を受けたことになります。
司法書士に支払う報酬は見積をもらってもある意味言い値なのでそれが高いか安いかは顧客からはツッコミづらいところです。相見積もりを取る方も恐らく少ないので、司法書士の提示した言い値が通りやすい環境があるのでしょうね・・・(..;)
===
もうひとつ気に入らないのが、仲介業者の営業マン個人に報酬が支払われるところです。
私がかつて勤務していた電機メーカーでは取引先に対し、商品仕入れ高に応じて仕入れリベートを支払っていました。ある金額以上仕入れていただいたら仕入れ総額のX%を割り戻す・・・という形で、メニュー化されていましたし、会社対会社の取引体系として制度化されていました。
ところが不動産業者と司法書士の関係はそういうオープンなものではなく、会社にはナイショで仲介担当者個人にバックマージンは支払われるようです。私が担当者だったとしたらたくさんバックマージンを支払ってくれる司法書士に仕事を紹介します。(お小遣いが増えますからね・・・(^_^; )すると、あまり仕事はきっちりできない司法書士でも、多額なバックマージンに支えられてバンバン仕事を取れることになってしまいます。「悪貨は良貨を駆逐する」と言いますが、バックマージンを支払う司法書士は、誠実で安価な司法書士を駆逐することにもなりかねません・・・。
===
以上のように、
① 顧客が支払う手数料が増えてしまう
② 仲介担当者個人がバックマージンを取ることで、不誠実な司法書士がはびこる
という2点が気になって司法書士のバックマージンには否定的な私なのですが、先日面白いエピソードを聞きました。
仲介業もやっておられる大家さんが私のところに物件見学に来られたときのこと。たまたま司法書士のバックマージンに話題が及びました。
「ぺんたさん知ってます!?XX不動産(財閥系の大手不動産業者)の営業担当は、司法書士からのバックマージンが給料よりたくさん入るんですってw」
とおっしゃいます。続けて、
「そういう司法書士に仕事を振ってあげると、『今回はAコース・Bコース・Cコースのどのパターンで見積りを作ったらいいですか??』と聞かれるそうです(爆)」
ということでした。詳しく聞いてみるとAからCのコースはフカしの度合いだそうです。Bコースは標準的なフカし。顧客が業界関係者だったりしてそんなに報酬をつり上げられない場合は軽いCコース。顧客がドシロウトで手玉に取れそうな場合は目一杯フカすAコースだそうです(^_^; いやはや・・・。
財閥系の大手不動産業者にしてこうですから、地方の不動産業者ではもっとドロドロな世界が広がっているはずです。幸い私が依頼している司法書士さんは上で書いたようにバックマージンお断りの方ですし実際に報酬額もお安いので被害には遭っていないと思いますが、みなさんも司法書士報酬には注意を払ったほうが良いかもしれません。司法書士報酬もバカにならないコストですしね・・・。
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おはようございます、ぺんたです。
我々大家が頻繁にお付き合いするお堅い職業というと真っ先に浮かぶのが司法書士ですが、そのイメージとは別にけっこうグレーなことをやっている方も多いようです。
売買の際に私が指名する司法書士は非常に実直で、かつ仕事も出来る方なのでいつも安心して仕事を任せているのですが、この方を重用することになったきっかけがありました。お付き合いし出した初期のころのことです。打ち合わせが終わって雑談タイムになり、どんな流れだったのかは忘れましたが
「私はバックマージンというのが大嫌いなので、不動産業者さんから要求されてもすべてお断りするようにしています!」
と断言されたのです。その言葉がすごく新鮮だったので、以降はほぼ全ての案件でその方を指名することにしました。
「バックマージン」や「リベート」というのは不動産業界ではよくあることのようです。例えば私がある物件を購入することになった際、直接依頼できるような馴染みの司法書士がいなければ仲介業者さんに紹介してもらうことになります。
仲介業者は特定の司法書士に私を紹介することで仕事を与えることになるので、成功報酬としてバックマージンを受け取ることになります。いわば顧客紹介手数料・・・といった性格のお金ですね。
どこの業界にも大なり小なりバックマージンは存在しますし、それ自体は違法性がないので目くじらを立てる必要はないのかもしれません。しかし司法書士のバックマージンを私が気に食わないのは2つ理由があります。ひとつは司法書士報酬が高くなってしまうことです。
よその業界で顧客紹介手数料を支払う場合、多くは紹介を受けた業者が得る粗利の一部を削って支払います。たとえばその案件で得られる粗利が10万円だったとしたら、その中から2万円をバックマージンとして紹介者に支払い、自らの粗利を8万円に削る・・・みたいな感じです。これだと顧客が支払う金額は一定で、業者同士が粗利をシェアする形なのでフェアだと思うんです。しかし司法書士の場合は違います💦
ある案件を司法書士に直接依頼したときの報酬が10万円だったとします。仲介業者に支払うバックマージンの2万円が加わると司法書士は顧客への請求を12万円にフカしてそれを捻出します。そうなると顧客が支払う報酬総額がアップしてしまうので「被害」を受けたことになります。
司法書士に支払う報酬は見積をもらってもある意味言い値なのでそれが高いか安いかは顧客からはツッコミづらいところです。相見積もりを取る方も恐らく少ないので、司法書士の提示した言い値が通りやすい環境があるのでしょうね・・・(..;)
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もうひとつ気に入らないのが、仲介業者の営業マン個人に報酬が支払われるところです。
私がかつて勤務していた電機メーカーでは取引先に対し、商品仕入れ高に応じて仕入れリベートを支払っていました。ある金額以上仕入れていただいたら仕入れ総額のX%を割り戻す・・・という形で、メニュー化されていましたし、会社対会社の取引体系として制度化されていました。
ところが不動産業者と司法書士の関係はそういうオープンなものではなく、会社にはナイショで仲介担当者個人にバックマージンは支払われるようです。私が担当者だったとしたらたくさんバックマージンを支払ってくれる司法書士に仕事を紹介します。(お小遣いが増えますからね・・・(^_^; )すると、あまり仕事はきっちりできない司法書士でも、多額なバックマージンに支えられてバンバン仕事を取れることになってしまいます。「悪貨は良貨を駆逐する」と言いますが、バックマージンを支払う司法書士は、誠実で安価な司法書士を駆逐することにもなりかねません・・・。
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以上のように、
① 顧客が支払う手数料が増えてしまう
② 仲介担当者個人がバックマージンを取ることで、不誠実な司法書士がはびこる
という2点が気になって司法書士のバックマージンには否定的な私なのですが、先日面白いエピソードを聞きました。
仲介業もやっておられる大家さんが私のところに物件見学に来られたときのこと。たまたま司法書士のバックマージンに話題が及びました。
「ぺんたさん知ってます!?XX不動産(財閥系の大手不動産業者)の営業担当は、司法書士からのバックマージンが給料よりたくさん入るんですってw」
とおっしゃいます。続けて、
「そういう司法書士に仕事を振ってあげると、『今回はAコース・Bコース・Cコースのどのパターンで見積りを作ったらいいですか??』と聞かれるそうです(爆)」
ということでした。詳しく聞いてみるとAからCのコースはフカしの度合いだそうです。Bコースは標準的なフカし。顧客が業界関係者だったりしてそんなに報酬をつり上げられない場合は軽いCコース。顧客がドシロウトで手玉に取れそうな場合は目一杯フカすAコースだそうです(^_^; いやはや・・・。
財閥系の大手不動産業者にしてこうですから、地方の不動産業者ではもっとドロドロな世界が広がっているはずです。幸い私が依頼している司法書士さんは上で書いたようにバックマージンお断りの方ですし実際に報酬額もお安いので被害には遭っていないと思いますが、みなさんも司法書士報酬には注意を払ったほうが良いかもしれません。司法書士報酬もバカにならないコストですしね・・・。
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古家付きの土地を買って移転登記(これは仲介不動産屋の指定司法書士)
古家を壊して滅失登記
アパートを建てて表題登記、と保存登記
銀行に融資を頼んで抵当権設定登記(これは銀行指定司法書士)
将来抵当権抹消登記が必要
出来るだけ自分でやりますが、相手もいますので指定された場合は従うしかないですね。
宅建業者がKBを受け取ることを禁じる法律はないと思いますが
まともな会社であればコンプラ上、禁止しているはずです。
こんばんは。
司法書士法を読んだところ、バックマージンを禁止する項目は見当たりませんでした。不当誘致を規定しているのは司法書士倫理規定、つまり司法書士会の身内のルール集でして法律ではありません。よって団体内のルールは破っているけれど、「違法」とまでは言えない・・・というのが私の認識です。
倫理規定を犯している者がいたとしても身内同士の見て見ぬフリによって黙認されているのが現実ではないでしょうか?
不動産の仕事に司法書士は必ず登場しますので、良い方をパートナーに選ばないと思わぬ落とし穴に遭うような気がします(^_^;
司法書士倫理規定13条と司法書士法施行規則26条に依頼を誘致してはならないということが書かれております。KBはこれに違反すると考えられており、違反した場合は司法書士法第1条(司法書士の使命)に違反するため司法書士法47条以下で戒告、2年以内の業務停止または業務禁止の処分が可能とされています。実際に処分された方もいるようです。
ということで違法と書かせていただきました。
失礼しました。
司法書士倫理規定は業界の規定なので強制力はない、ましてや身内のなかにバックマージンをもらっている人がたくさんいれば牽制は働かないと考えました。
また司法書士法は本則のほうだけ通読したものの、施行規則は読み飛ばしておりました。なるほど、こう定義されていたらまさに違法ですね。ご教示いただきありがとうございました<(_ _)>
蛇足ですが・・・
弁護士・司法書士・行政書士はKBを受け取ることも支払うことも禁止されています。(税理士は禁止されていないようです)しかし、これは倫理規定に基づきますので依頼者に紹介料等を支払うことを明示し、その分が報酬に上乗せされていることを説明し、了解を得られれば問題ないとする声もあります。
ただ、大半の先生はKBを否定されていると思います。KBを肯定する先生とは付き合わないのが賢明かと思っています。