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おはようございます、ぺんたです。
先月の出張中に大家仲間から面白い話を聞きました。地方で駐車場のないアパートばかりを爆安で買い付ける老夫婦の話です。このエピソードはなかなか示唆に富んでいます。
（※なかなかユーモアのあるご夫婦ですね(^^ ) ）
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もう何十回も書いているので耳にタコができているかもしれませんが、地方での賃貸経営は駐車場の確保が死活的に重要です・・・という私の考えは揺るぎませんが、今回ご紹介する老夫婦はそういう私の考えをあっさりと打ち破ってくれました。この老夫婦が購入する物件は地方の駐車場ナシ＆ボロ物件に限るというのです。
友人からこの老夫婦の話を聞いた時には（そんなバカな(°0°)）と最初は思ったのですが、よく考えてみると理にかなっています。私のアプローチもこの老夫婦のアプローチも、どちらも正解なんです。
種あかしをすると、私が駐車場が死活的に重要だと思う考えには「普通の（相場なみの）家賃をいただくには」という前提条件がついています。別の言い方をすれば、暗黙のうちにクルマを所有できる入居者層（＝それなりの所得がある層）に私はフォーカスしているのです。
一方この老夫婦はというと、所得が低すぎてクルマを持つことができない層に特化している・・・と言えます。たぶん賃貸マーケットの中の底辺層を主要顧客として捉えているのでしょう。高齢者とか生活保護者、事情があって保証会社のOKが出ない人とか・・・そういう方々です。
地方でクルマを持つことができない人たちが住むアパートといえば、どこに行くにしても徒歩かチャリンコです。必然的に利便性の良い立地になると思われます。事実、友人にこの点を質問したところ、
「近くに食品スーパーがあればOKだそうです」
ということでした。底辺層の挙動をよくご存じのようです(^_^;
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以前の健美家コラムで書いたことなのですが、不動産賃貸マーケットは概ね3つのセグメントに分かれていると私は理解しています。
マーケットのトップに君臨する「新築絶対派」は文字通り、新築への志向性が非常に高い方々です。彼らに中古物件を勧めてもほとんど興味を示さず新築物件にばかり目が行きます。
いっぽう「雨露しのげれば派」と書いた層が言い換えれば底辺層です。こちらはカツカツの生活をしているがゆえ、爆安家賃のところを選好しますし、クルマは所得が低いので持てない、とにかく居場所を確保したい・・・という層です。今回ご紹介している老夫婦はここにフォーカスしていると思われます。
私は残る「コスパ比較派」という最大のマジョリティをターゲットにしていますのでこの方々には駐車場がないと話しにならないということなのです。要は私と老夫婦では顧客ターゲットのセグメントが全く違うのです。
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この老夫婦の凄いところは、地方の駐車場ナシ＆ボロアパートを広域で60棟も所有しておられるところです。しかも銀行融資は一切なしの現金買い！！(°0°)
恐らく何十年も賃貸経営をしているうちに「底辺層」のニーズに気づきいてそこに特化していき、爆安家賃を実現できるような価格で現金買いし、複利のチカラで60棟まで増やして行かれたのだと思います。
この推定が正しければ、不動産賃貸業というのは本当にいろんなアプローチがあるもんだな・・・とつくづく思います(^_^;
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もう何十回も書いているので耳にタコができているかもしれませんが、地方での賃貸経営は駐車場の確保が死活的に重要です・・・という私の考えは揺るぎませんが、今回ご紹介する老夫婦はそういう私の考えをあっさりと打ち破ってくれました。この老夫婦が購入する物件は地方の駐車場ナシ＆ボロ物件に限るというのです。
友人からこの老夫婦の話を聞いた時には（そんなバカな(°0°)）と最初は思ったのですが、よく考えてみると理にかなっています。私のアプローチもこの老夫婦のアプローチも、どちらも正解なんです。
種あかしをすると、私が駐車場が死活的に重要だと思う考えには「普通の（相場なみの）家賃をいただくには」という前提条件がついています。別の言い方をすれば、暗黙のうちにクルマを所有できる入居者層（＝それなりの所得がある層）に私はフォーカスしているのです。
一方この老夫婦はというと、所得が低すぎてクルマを持つことができない層に特化している・・・と言えます。たぶん賃貸マーケットの中の底辺層を主要顧客として捉えているのでしょう。高齢者とか生活保護者、事情があって保証会社のOKが出ない人とか・・・そういう方々です。
地方でクルマを持つことができない人たちが住むアパートといえば、どこに行くにしても徒歩かチャリンコです。必然的に利便性の良い立地になると思われます。事実、友人にこの点を質問したところ、
「近くに食品スーパーがあればOKだそうです」
ということでした。底辺層の挙動をよくご存じのようです(^_^;
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以前の健美家コラムで書いたことなのですが、不動産賃貸マーケットは概ね3つのセグメントに分かれていると私は理解しています。
マーケットのトップに君臨する「新築絶対派」は文字通り、新築への志向性が非常に高い方々です。彼らに中古物件を勧めてもほとんど興味を示さず新築物件にばかり目が行きます。
いっぽう「雨露しのげれば派」と書いた層が言い換えれば底辺層です。こちらはカツカツの生活をしているがゆえ、爆安家賃のところを選好しますし、クルマは所得が低いので持てない、とにかく居場所を確保したい・・・という層です。今回ご紹介している老夫婦はここにフォーカスしていると思われます。
私は残る「コスパ比較派」という最大のマジョリティをターゲットにしていますのでこの方々には駐車場がないと話しにならないということなのです。要は私と老夫婦では顧客ターゲットのセグメントが全く違うのです。
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この老夫婦の凄いところは、地方の駐車場ナシ＆ボロアパートを広域で60棟も所有しておられるところです。しかも銀行融資は一切なしの現金買い！！(°0°)
恐らく何十年も賃貸経営をしているうちに「底辺層」のニーズに気づきいてそこに特化していき、爆安家賃を実現できるような価格で現金買いし、複利のチカラで60棟まで増やして行かれたのだと思います。
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