お布施だと思って押して下さい（笑）
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おはようございます、ぺんたです。
ずっと以前のことになりますが、昨年大晦日に水漏れ（雨漏り？）があって大工さんに緊急対応してもらいました・・・という記事を書きました。その後のことを書きたいと思います。
◎前回の記事：年の瀬にヘビーな雨漏り！？
天井の照明ソケットのところから水漏れがあり、真下で寝ていた入居者の布団がびしょ濡れになってしまった・・・というのが最初の現象だったので、大工さんに天井を破ってもらい原因箇所を探ってもらいました。と同時にその時点では原因箇所が特定出来なかったのでこのような↓カタチで、エアコン穴からとりあえずベランダに水を逃がす工事をやってもらいました。
この時点で大工さんの見立ては「外壁からの雨漏り」の可能性が高い・・・というものでしたが、私は直感的に（違うかも）と思ったので、外壁だけでなく上層階からの水漏れの線も捨てないように管理会社さんに依頼しました。
というのも、確かに前夜に雨は降っていましたが横殴りでもなく、かつ雨量もたいしたことはありませんでしたから、急に外壁からこれだけの雨漏りがするのは不自然だったからです。
===
この状態のままで数日間様子を見てもらいました。
外壁からの雨漏りであればじきに水漏れは止まるはずですが、そのうちリビングの天井からも水が落ちてきました。下の写真はわかりにくいですが、引き戸の枠に水滴がいくつか垂れている写真です。
けっきょくこの箇所は石膏ボードがびしょびしょになってしまったので、後日開口することになりました💦
また数日経ったらこんどはキッチンの天井からも水漏れがあったので、水抜きのため天井に小さな穴を開けてもらいました。
ここまで来れば原因は「外壁からの雨漏り」でないことは明白です。この間雨の日もありましたが雨量はごく少量で、このように水漏れが拡大していくことは「外壁説」では考えられません。従って上層階のキッチンまたはトイレからの漏水が強く疑われましたので、上のお部屋の方にお願いして、床下を見させていただくことにしました。
その際、キッチンのガス台を引っこ抜けば床下のスラブが直視できることを私は知っていたものですから、真っ先にそこを覗くように指示しました。すると案の定です。画像はありませんが上層階のキッチン下のスラブに、湖のように水が溜まっていたそうです💦
当日現場に行ってくれた設備屋さんに伺うと、
「キッチンの水栓の取り付け方が雑だったんです。新築から２０年はそれでも持ったけど、経年劣化が加わって昨年末ぐらいからチビチビ漏れだしたんでしょうね(^^ゞ」
ということでした。どんな施工不良だったか具体的にはわかりませんでしたが、ともかくそこを直したところ、水源が遮断されたため下のお部屋の漏水は勢いがそがれ、やがて止まりました。新築時の施工不良が２０年後に不具合を起こすなんて時限爆弾みたいですね・・・(..;)
「湖」のようになっていた水が完全に抜けたな・・・と判断できたのが１月末のことです。そこから修復工事の手配をしたのですが、入居者の方が多忙な方でなかなか工事に入れず、けっきょく３月上旬に全ての修復工事が完了しました。時間はかかりましたが、原因箇所が比較的スムーズに特定できたので良かったです(^^ )
===
さてここからは別の問題です。うちの保険屋さんにはとりあえずこういう被害があったことだけは報告を上げておいたのですが、保険請求は対応がすべて完了した時点で行うことにしていました。
私の中では、
（いったんうちの法人が管理会社さんにお支払いをしておけば、保険請求は後日のんびりすればいいや・・・）
という考えがあったので正直なところ請求を忘れていましたｗ ところが先週保険屋さんに別件でお会いすることになったのでさすがに請求しなきゃマズいだろう・・・と思い、経理担当の家内に本件に関連する請求書を拾ってもらうことにしました。本件に関するお支払いはとっくに終わっているだろうという思い込みからです。ところが家内からの返信では、請求が来ていないと言うではありませんか・・・(..;) あわてて家内から管理会社さんに請求書発行を請求するという笑えない一幕がありました。
こういう請求漏れって当社から見ると支払いが自動的に延びるわけですし、場合によっては無かったことになったりするわけなのでうちにとっては悪くない事態ですｗ でも管理会社さんとの長いお付き合いを考えるとフェアにしておかないと良い関係は築けないので、敢えて私から社長さんに連絡を取り、僭越ながら小言を言わせていただきました。お伝えしたのは大きく２点です。
この管理会社さんからの請求が漏れていたことは以前にもありましたから今回が２回目です。うちであったということは他の大家さんに対しても請求漏れを起こしている可能性は高い・・・もしそうであれば会社の資金繰りにも影響を及ぼすから全容を念入りにチェックされたほうがいいですよ・・・というのが一点目。
また、大家さんや入居者から「あそこの管理会社はいい加減だ」という見方が定着してしまうと管理戸数が伸びない・あるいは減少するとか、入居者が住み替えするときにリピートしてもらえないとか、そういった負の連鎖が静かに進むのでいまのうちに体質改善したほうがいいですよ・・・という指摘が二点目です。
ちょっと踏み込み過ぎかな！？と思いましたが、せっかくお付き合いしだしたのですからお互いに改善をすることで社業を伸ばして行きたいな♫という思いが強いんですよね。
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おはようございます、ぺんたです。
ずっと以前のことになりますが、昨年大晦日に水漏れ（雨漏り？）があって大工さんに緊急対応してもらいました・・・という記事を書きました。その後のことを書きたいと思います。
◎前回の記事：年の瀬にヘビーな雨漏り！？
天井の照明ソケットのところから水漏れがあり、真下で寝ていた入居者の布団がびしょ濡れになってしまった・・・というのが最初の現象だったので、大工さんに天井を破ってもらい原因箇所を探ってもらいました。と同時にその時点では原因箇所が特定出来なかったのでこのような↓カタチで、エアコン穴からとりあえずベランダに水を逃がす工事をやってもらいました。
この時点で大工さんの見立ては「外壁からの雨漏り」の可能性が高い・・・というものでしたが、私は直感的に（違うかも）と思ったので、外壁だけでなく上層階からの水漏れの線も捨てないように管理会社さんに依頼しました。
というのも、確かに前夜に雨は降っていましたが横殴りでもなく、かつ雨量もたいしたことはありませんでしたから、急に外壁からこれだけの雨漏りがするのは不自然だったからです。
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この状態のままで数日間様子を見てもらいました。
外壁からの雨漏りであればじきに水漏れは止まるはずですが、そのうちリビングの天井からも水が落ちてきました。下の写真はわかりにくいですが、引き戸の枠に水滴がいくつか垂れている写真です。
けっきょくこの箇所は石膏ボードがびしょびしょになってしまったので、後日開口することになりました💦
また数日経ったらこんどはキッチンの天井からも水漏れがあったので、水抜きのため天井に小さな穴を開けてもらいました。
ここまで来れば原因は「外壁からの雨漏り」でないことは明白です。この間雨の日もありましたが雨量はごく少量で、このように水漏れが拡大していくことは「外壁説」では考えられません。従って上層階のキッチンまたはトイレからの漏水が強く疑われましたので、上のお部屋の方にお願いして、床下を見させていただくことにしました。
その際、キッチンのガス台を引っこ抜けば床下のスラブが直視できることを私は知っていたものですから、真っ先にそこを覗くように指示しました。すると案の定です。画像はありませんが上層階のキッチン下のスラブに、湖のように水が溜まっていたそうです💦
当日現場に行ってくれた設備屋さんに伺うと、
「キッチンの水栓の取り付け方が雑だったんです。新築から２０年はそれでも持ったけど、経年劣化が加わって昨年末ぐらいからチビチビ漏れだしたんでしょうね(^^ゞ」
ということでした。どんな施工不良だったか具体的にはわかりませんでしたが、ともかくそこを直したところ、水源が遮断されたため下のお部屋の漏水は勢いがそがれ、やがて止まりました。新築時の施工不良が２０年後に不具合を起こすなんて時限爆弾みたいですね・・・(..;)
「湖」のようになっていた水が完全に抜けたな・・・と判断できたのが１月末のことです。そこから修復工事の手配をしたのですが、入居者の方が多忙な方でなかなか工事に入れず、けっきょく３月上旬に全ての修復工事が完了しました。時間はかかりましたが、原因箇所が比較的スムーズに特定できたので良かったです(^^ )
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さてここからは別の問題です。うちの保険屋さんにはとりあえずこういう被害があったことだけは報告を上げておいたのですが、保険請求は対応がすべて完了した時点で行うことにしていました。
私の中では、
（いったんうちの法人が管理会社さんにお支払いをしておけば、保険請求は後日のんびりすればいいや・・・）
という考えがあったので正直なところ請求を忘れていましたｗ ところが先週保険屋さんに別件でお会いすることになったのでさすがに請求しなきゃマズいだろう・・・と思い、経理担当の家内に本件に関連する請求書を拾ってもらうことにしました。本件に関するお支払いはとっくに終わっているだろうという思い込みからです。ところが家内からの返信では、請求が来ていないと言うではありませんか・・・(..;) あわてて家内から管理会社さんに請求書発行を請求するという笑えない一幕がありました。
こういう請求漏れって当社から見ると支払いが自動的に延びるわけですし、場合によっては無かったことになったりするわけなのでうちにとっては悪くない事態ですｗ でも管理会社さんとの長いお付き合いを考えるとフェアにしておかないと良い関係は築けないので、敢えて私から社長さんに連絡を取り、僭越ながら小言を言わせていただきました。お伝えしたのは大きく２点です。
この管理会社さんからの請求が漏れていたことは以前にもありましたから今回が２回目です。うちであったということは他の大家さんに対しても請求漏れを起こしている可能性は高い・・・もしそうであれば会社の資金繰りにも影響を及ぼすから全容を念入りにチェックされたほうがいいですよ・・・というのが一点目。
また、大家さんや入居者から「あそこの管理会社はいい加減だ」という見方が定着してしまうと管理戸数が伸びない・あるいは減少するとか、入居者が住み替えするときにリピートしてもらえないとか、そういった負の連鎖が静かに進むのでいまのうちに体質改善したほうがいいですよ・・・という指摘が二点目です。
ちょっと踏み込み過ぎかな！？と思いましたが、せっかくお付き合いしだしたのですからお互いに改善をすることで社業を伸ばして行きたいな♫という思いが強いんですよね。
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施工ミスも保険の対象になるのですね。勉強になりました。
今までの経験はたいがい上層階の方のミス（出しっぱなし、排水管詰まりによるあふれ等）でした。
ボードとか壁紙張替て結構な修理費ですね。（まー保険でおりますが）
いえ、すみません。文中では省略しちゃいましたが施工ミス＆経年劣化で水漏れした上層階部分の修繕は保険対象外なので、そこは自費で直しました。でもその結果水漏れした下層階の被害は保険対象なんですよ。