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おはようございます、ぺんたです。

お世話になった方から相談がありました。いとこの方がワンルームマンション投資に失敗したのでどう後処理すれば良いだろうか?という主旨でした。

詳しく話しを聞いてみたところ、話の大枠は以下のようなものでした。

・明和地所の築10年ほどの中古ワンルームを2戸買った
・金額は5000万ほど。
・表面利回りは4%程度(!)
・融資は提携のジャックス(!)から35年ローン
・明和地所による20年一括借り上げ付き
・サブリースを中止するには違約金が必要
・営業マンの話では毎月わずかながら黒字で利益が出るということだったが、現在は毎月4万円の持ち出し
・売却の相談をしたところ、短期間の所有にもかかわらず(購入金額と比べて)あり得ないほど低い金額の提示
・話が違うとすごく憤っており、弁護士に相談予定



という感じでした。たぶん営業マンの口車に乗せられたのでしょう💦がしかし、訴訟となると戦うためのツールが必要です。

「営業マンとこれまでに会話した内容を録音するとか、明らかに彼の話が違っていたということを証明するものは残しておられますか?」

と質問すると、

「いや、そういうものはないと思います」

「契約書とか重要事項説明書に明らかな不備とか瑕疵はありますか?」

「いや、見たところそういう箇所は見当たりませんでした」

ということ・・・。(あ~やっぱり)

「じゃあ、いとこさんは不本意でしょうけど早期に売却して『損切り』したほうがいいですよ。このまま持ち続けているとサブリース賃料をどんどん下げられて、損がどんどん増えていくだけでしょうから・・・」

とアドバイスさせていただきました。

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明和地所の営業マンにとっては赤子の手をひねるように簡単なことだったでしょうね💦

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いとこさんの致命傷は「自分で情報収集をせず、明和地所からの情報だけで購入判断をしたこと」に加え、「購入後の賃貸経営も明和地所グループに依存したこと」でしょうね。

もし購入前に同様な物件の売買価格を自分で調査していたら、相場に比べて割高なことはわかったはずですがそれをやらなかった。賃料についてもそうです。恐らく相場よりもちょい高めな数字でサブリース契約を締結しているはずです。いとこさんは明和地所に、ご自身の生殺与奪の権を与えてしまったのも同然だったのです。

購入後ほどなくして、管理を委託している明和地所グループの管理会社から管理手数料の大幅な引き上げが通告されたそうです。推測ですがこれも「嵌め込み」の手口だと思います。どういうことかというと、私の推測にしか過ぎませんけど、

・賃料設定(=サブリース価格)を相場よりも高めに見積もる
・高く見積もった賃料をベースに「売れる」利回りで逆算すると、売買価格をかさ上げできる
・かさ上げした売買価格でお客さんをはめ込む
・賃料設定を高めに設定したのを管理手数料の値上げという手段で回収する
・お客さんの収支が悪化する
・お客さんがたまらず売却したいと申し出ると、本当の相場価格を提示する
・場合によっては本当の相場価格で明和地所が買い取ると持ちかける
・買い取ったあとは新しい客に高い価格でまた売る


というような一連のエコシステムが出来上がっているような気がします。お客さんは明和地所に身を委ねてしまっているので、不本意ながら流れに身をまかすしかありません💦そうして回転売買による「仲介手数料」と「売却益」を明和地所が吸い上げるスキームです。

恐らく明和地所は長年の経験でこういうのを編み出したのでしょう。営業マンがオーバートークしたのも「あの時はそう思った」とか「商談では断定的な表現を避けた」とのらりくらりと逃げ回るのだと思いますから、音声データなどの動かぬ証拠がない限り追い詰めることは難しいでしょう。また、いとこさん側から訴訟でも起こそうものなら信頼関係が破壊された・・・とか言ってサブリース契約を一方的に破棄され、兵糧攻めにされる恐れもあります。

これはもう、はめ込まれた時点で負けは確定していますから、訴訟など面倒くさいことはせず素直に負けを認めたほうが身のためだと判断し冒頭のように「損切り」を提案した次第です💦

ワンルームに限らず一棟ものでも、売買相場や賃料相場をご自身で確認することは不動産投資の「いろはの『い』」です。そこだけをきっちり押さえていたら大やけどをすることはそんなにないと思いますので、入り口の時点で注意を払いましょうね・・・(^^ゞ

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