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大家ぺんたの健美家コラム集。まだ読んでいない方はぜひ読んでみてください!

◎健美家コラム:やっぱり地方・一棟・高利回りが面白い!

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おはようございます、ぺんたです。

電機メーカー時代の先輩から不動産のことで相談がありました。

この方は当時の採用責任者で、バブル期の私たち世代を大量に採用してくれた功労者です(笑)不思議に電機メーカーを辞めたあとも交流が続き、数年に一度は呑みに行く間柄です。先日も、「相談があるから九州出張のときに呑もう!」というお誘いがあり、久々に再会しました。

呑み始めて話を伺うと・・・

「実はうちなぁ、神戸の真ん中に広めの土地があるんだけど、親父が亡くなって相続したものの、今後どうやっていけばいいのかさっぱりわからんから一回現地を見てアドバイスしてくれる?」

「ほかにもあちこちに不動産があって、遠くは琵琶湖の方にも山があってどうしよう??って思ってるんよ💦」


ということでした。どうやら亡くなったお父様が事業で成功され、不動産という形で遺されたようです。その日から時間をかけてヒアリングさせてもらいました。お世話になった先輩のことですし、私に相談してくれたうれしさも手伝って手弁当でのお手伝いです。

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一度神戸に出張し現地を見て来ました。前泊し、朝イチで法務局に行き公図と謄本上げから・・・。この立地で300坪は強烈な資産です。先輩は会話の中で、

「この土地が5000万ぐらいの価値があるとしたらこうだよね・・・」

な~んておっしゃっていましたが、いやいやおっちゃん、ケタが一つ違いまんがな・・・。

「近隣の売土地の値段を見ると坪単価160~190万ですやん💦単純計算でもその10倍ぐらいの価値ですよ・・・」

と指摘すると、先輩の口元がニヤリ(笑)そりゃそうですよ~、先輩の土地の向かい側にはこんな↓中層の分譲マンションが建っています。
画像_2021-11-30_032305

その気になったらここまで大きくなくても、これに近い建物は建ちますから分譲マンションのデベロッパーに売却するという出口も考えられます。あ~、親が優秀だった人はうらやましいです💦

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しかしことはそう単純な話でもありませんでした。300坪の土地には平屋と二階建てが5つ建っていて、先輩はぜんぶ自分の所有物だと認識しておられましたが、うち一つは他人名義で登記された建物でした。ということは建築年から見て旧法借地権が発生していますので、これを解消しない限りは土地を自分だけの意思で処分できません。(この点は別の記事で解説しますね(^_^; )

またこの土地は一筆なのですが、叔父さんが持分を持っている形になっています。

「いや~偶然やねんけど、その叔父から持分を買ってくれへんか?って言われてるんよ・・・」

とおっしゃるので、

「万難を排して、借金をしてでも買い取ってください!」

と進言しました。その後売買価格の算定に鑑定士を入れたほうがいいということになり、神戸のちえさぶさんに鑑定士をご紹介いただきました。この場を借りて厚く御礼申しあげます<(_ _)>

おかげさまで叔父さんとの話もうまくまとまり、3年後に売買を実行するということになりました。その間、他人に持って行かれるとややこしいので売買予約の仮登記をするよう強く勧め、叔父さんの同意も得られたそうです♬ これで問題をひとつクリアしそうです。

残る借地権のほうはすぐにどうにかなるものではありません。借地借家法のせいで借り手のほうが強い権利を持ってしまっています💦これはもう時間をかけて解消するしかないのですが、いちばん簡単なのはその建物を買い取ることです。

「何年かかけて、借地に住むおっちゃんと仲良くなってください。で、時期を見て建物を買い取るよと持ちかけるんです。おっちゃんが生きている内に売買できたら無事旧法借地権の解消。お亡くなりになったあとで複数の相続人が相手になるとまとまりにくくなりますからね!」

「うん、わかった~。あのおっちゃんまだピンピンしてるからあと10年は死なんやろ(笑)そのあいだに仲良うなっとくわ~♪」

ん~、なんとも直截的な表現(笑)でもこれだから関西の人は好きなんですよね。

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というわけで2つの問題を10年内に解消するという持久戦が一番現実的だ・・・という結論に至りました。しかし相続問題はややこしいですね。うちは法人化して家族に大半の持分を持たせているのでたぶん関係ないですが、心当たりのある方は早めの対策をしておいたほうが良さそうですよ~(^_^)/~

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