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おはようございます、ぺんたです。

不動産業界では業者さんがあからさまなウソをつくことで客を欺す話題に事欠きませんが(・・・と言っても私はやられたことがありませんが)、客に重要な事実を告げないで「ひっかける」こともあるかと思います。年末にこういうことがありました・・・(^_^;)

ある日、知り合いの大家さんが大型物件の売却情報が来たとツイートされていました。この街の中心地で売りに出されたX億円の物件です。同じ物件が翌日には私のところにも紹介メールが送られてきました。どうやら市内のいろんな業者さんが一攫千金を夢見てこの物件の紹介に走っているようです。

そのメールにはこういうこと↓が書いてありました。

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高額ですが、場所・構造共に大変すぐれております!
現在1、2階部分のテナント部分が空室で、住居部分が48部屋満室稼働中です。
☆満室利回り 11.95%(年間収入X1,732,000円)
☆現状利回り  7.09%(年間収入X2,560,000円)

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(※画像はイメージです。実際の物件とは異なります)

物件の立地・所在地・構造・ファミリー物件としての間取り等から考えて、レジ部分が満室ならばグラッとくる大家さんがいてもおかしくないスペックです。(テナント部分を埋めてしまえば12%と高利回りじゃないか!!)という感じです。でもまあこんな地方都市でX億円と高額なためそう簡単には手が出せませんがね・・・(^_^;)

ところが、いただいたメールに添付されたマイソクを隅から隅まで読みましたが非常に重要な情報が書かれていませんでした。実はこの物件、2024年3月で全空になることが確定しているんです💦

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私は過去に「借り上げ型市営住宅」を2棟買ったことがありますが、実はこの物件も同じタイプの市営住宅なのです。

借り上げ市営住宅とは一般オーナーが建設し、市に長期一括借り上げしてもらうタイプの市営住宅です。(市が一括借り上げし、市営住宅として主に低所得者層に安価に又貸しします)

こちらの街では数代前の市長さんが国土交通省のご出身だったこともあり、国の制度を利用した「借り上げ型市営住宅」が街の中心部に多数存在しています。そのうちの2棟を私が購入したわけですが、その当時ビジネスチャンスだと思って、他の借り上げ市営の謄本を全部上げて調査したので、今回話題にしている物件が「借り上げ型市営住宅」であること、市の一括借り上げが2024年3月で満了し、全空になることを予め知っていたわけです。

不動産屋も人の子ですからケアレスミスがあってもおかしくはありませんが、この物件の場合はそういう逃げ口上はなかなか通用しません。謄本には一括借り上げのための賃借権が打たれているのです。

売買の仲介に入ろうとする不動産屋が謄本を確認しないことはまずありませんし、賃借権の登記を目にしてその中身を確認しない不動産もまずいないでしょう・・・。そうなると、

(知っててわざと告知しなかったんじゃないの??)

という疑惑が頭をもたげます💦

そこでこの物件を紹介してきた不動産屋に対して

この物件は現在、借り上げ型の市営住宅となっておりますが、2024年3月を持って契約満了となり、全空になるはずです。(同じような元借り上げ市営を2棟所有しておりますので存じております)
そのリスクの割に価格が高すぎること、周辺に借り上げ出来る駐車場が不足していること、テナント部分を埋められる自信がないこと、などから当面取り組みは見送りたいと思います。

と返信しておきましたが、本日に至るまでリアクションはありません・・・💦そうなるとなおさら、(知ってて告知しなかったんじゃね~の??)という疑念が募ります(..;)

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まあ冷静に考えて今回の業者さんが欺す意図を持っていたかどうかは断定できませんが、ひとつだけ確かなことは

・ウソをついて「積極的に」買い手を欺す


というやり方だけでなく、

・重要な事実をあえて「告知しない」ことで「消極的に」欺す

やり方も十分に通用しそうだということです。

(告知されなかったといっても重要事項説明のときにはさすがに告知するだろうから、その時点で引き返せば良いのだし、ぺんたの邪推じゃないの??)

と考える方もいらっしゃるでしょうが、実際私には苦い経験があるのです。

ある物件に指値を入れて商談がうまく進み、融資付けも整った最終段階でその物件が土砂災害警戒区域であることを告知されました。初心者だった私は勢いのまま買ってしまいましたが、購入後に土砂災害警戒区域の中でも特に危ない特別警戒区域に該当すると知りました。いまの私だったら買わなかったと思います。

業者さんの言うことを鵜呑みにしがちな初心者層の方、かつての私のように決済直前で重要な事実を告げられ「No!」と言えないような方は、不動産業者があえて告知しないことで欺しをしかけることもあり得るんだ・・・ということを頭に入れておいて欲しいものです💦

今回ご紹介した物件がそうだとは断定できませんけどね・・・💦

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