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おはようございます、ぺんたです。
昨年12月に購入した物件が割と好調ですので次の物件を物色しております。ターゲットはコータの散歩中に見かけるファミリータイプの中規模RCマンション。立地が良いのと、ほぼ満室で運営されているのでこれ欲しいな~と思いながら見ています。
(画像はイメージで、ぜんぜん関係のない物件です)
ここは売りに出されているわけではないので管理会社さんにアプローチしてブツ上げしてもらうつもりです。うまく行く確率は非常に低いとは思いますがそこは恋愛と一緒で、アタックしないと何も始まりませんのでそこはダメ元で積極的に攻めて行こうと思います。
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そこで最初に考えるのはいくらで買うか・・・です。
こういう時は自分が一番大切にしている指標=返済比率を使って売価を逆算します。
空室の募集賃料が分かっていますので、戸数を掛けると毎月の家賃収入は簡単に判明します。ここのマンションは直近5年で募集賃料がぜんぜん変わっていないようなので今後の家賃下落もあまりなさそうです🎵
ざっくりと家賃月収を計算すると108万円でした・・・①
私が目標にしている返済比率が40%ですので108万円のうち40%が返済に回せると考えると返済枠は43.2万円です・・・②
次に融資条件を考えると、次に持ち込むであろう金融機関の金利水準は概ね1.5%程度で、この物件の築年数から見て融資年数は20年まで行けそうです🎵そこでローン返済アプリで1.5%・20年・元利均等の前提で100万円を借りた場合の返済額を計算すると毎月4,825円となりました・・・③
100万円を借りて毎月4,825円で、返済枠が約432,000円あるので割り算してやると「返済枠の中に100万円がいくつ入るか」が逆算できます。
432,000円(②)÷ 4,825円(③)=約89.53
返済枠の中に100万円の借金返済が89.53個入るわけですから
89.53×100万円=8,953万円・・・④
約9,000万円が返済比率40%を満たす購入価格であることがこうやって逆算できました(^^ ) 8,953万円・1.5%・20年・元利均等で計算してみると毎月返済額は432,023円。②の返済枠にほぼピッタリ収まります。
これで私の目標とする返済比率40%を満たす購入価格(フルローンベース)が逆算できました。
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ほぼ満室の優良物件ですので現オーナー様がもうちょっと高い目線をお持ちになるかもしれません。もう少し高い価格で買うということは返済比率の上昇をもたらします💦
私が許容できる返済比率の水準が決まればさきほどと同じ計算で購入価格の上限を求めることができます。
私の返済比率目標40%というのは安易に高値で買わないために(=自分を戒めるために)わざと厳しめに設定した水準です。他の大家さんたちは50%~60%水準で購入されているようですので、そこらへんが競合ラインになるかもしれません。
仮に50%とすると返済枠が54万円となり、4,825円で割り戻すと1億1,191万円となります。
60%は経営的に相当苦しい数字になりそうですが1億3430万円という数字が導きだされました。
返済比率60%というのはRC物件では手残りがほとんどない水準だと思いますので回避するとして、私が狙うのは本来の目標である40%から我慢して50%ぐらいまで・・・すなわち購入価格約9,000万円~約11,000万円程度だと考えました。この前提でブツ上げが出来るならば購入する・・・という線が導きだされました🎵
こういう逆算って値決めの際にも、また単なる頭の体操としてもけっこう使えると思いますよ~(^^ )
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ざっくりと家賃月収を計算すると108万円でした・・・①
私が目標にしている返済比率が40%ですので108万円のうち40%が返済に回せると考えると返済枠は43.2万円です・・・②
次に融資条件を考えると、次に持ち込むであろう金融機関の金利水準は概ね1.5%程度で、この物件の築年数から見て融資年数は20年まで行けそうです🎵そこでローン返済アプリで1.5%・20年・元利均等の前提で100万円を借りた場合の返済額を計算すると毎月4,825円となりました・・・③
100万円を借りて毎月4,825円で、返済枠が約432,000円あるので割り算してやると「返済枠の中に100万円がいくつ入るか」が逆算できます。
432,000円(②)÷ 4,825円(③)=約89.53
返済枠の中に100万円の借金返済が89.53個入るわけですから
89.53×100万円=8,953万円・・・④
約9,000万円が返済比率40%を満たす購入価格であることがこうやって逆算できました(^^ ) 8,953万円・1.5%・20年・元利均等で計算してみると毎月返済額は432,023円。②の返済枠にほぼピッタリ収まります。
これで私の目標とする返済比率40%を満たす購入価格(フルローンベース)が逆算できました。
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ほぼ満室の優良物件ですので現オーナー様がもうちょっと高い目線をお持ちになるかもしれません。もう少し高い価格で買うということは返済比率の上昇をもたらします💦
私が許容できる返済比率の水準が決まればさきほどと同じ計算で購入価格の上限を求めることができます。
私の返済比率目標40%というのは安易に高値で買わないために(=自分を戒めるために)わざと厳しめに設定した水準です。他の大家さんたちは50%~60%水準で購入されているようですので、そこらへんが競合ラインになるかもしれません。
仮に50%とすると返済枠が54万円となり、4,825円で割り戻すと1億1,191万円となります。
60%は経営的に相当苦しい数字になりそうですが1億3430万円という数字が導きだされました。
返済比率60%というのはRC物件では手残りがほとんどない水準だと思いますので回避するとして、私が狙うのは本来の目標である40%から我慢して50%ぐらいまで・・・すなわち購入価格約9,000万円~約11,000万円程度だと考えました。この前提でブツ上げが出来るならば購入する・・・という線が導きだされました🎵
こういう逆算って値決めの際にも、また単なる頭の体操としてもけっこう使えると思いますよ~(^^ )
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