Twitter民の方も必ず押して下さいね(笑)
↓↓↓↓↓
===
おはようございます、ぺんたです。
買わなかった物件を後日振り返る活動をずっと継続しています。自分の中では「振り返り訪問」と称していて、これがなかなか勉強になります。だって自分とは違う個性の方が打ち出した施策が、マーケットから受け入れられたかをつぶさに観察できるんですよ。
その方が購入されて入居率が向上していたら
「スゲ~(°0°) 俺もマネしよう💦」
となりますし、残念ながら泣かず飛ばずのままだったら
「あ・・・こういうやり方だとマーケットからそっぽ向かれるんだ💦」
と、自分自身は痛い目を見ずに勉強することができます。とくに、この業界に参入しようとしている初心者の方にはケーススタディとしておすすめしています。なかなかやる方はいらっしゃいませんけどねw
===
ある日、少し時間が出来たので田舎の巨艦物件を見に行きました。たしか一昨年に提案されて、売却価格は高すぎる・・・と、その価格の3割引きぐらいの金額を口にしたら音信不通になってしまった物件です(笑)
※本件とはぜんぜん違う物件です↓が、雰囲気だけ味わっていただきたく画像をネットから拝借しました<(_ _)>
私が下見した当時の集合ポストはこんな感じ↓で、空室が非常に多かったんです💦
お世辞にも管理状態が良いとは言えない物件で、その割には価格が高い・・・と当時は思いました。
===
ところが今回、振り返り訪問で現地に行ったところ、集合ポストのテープはほどんどなくなっていて、たった2戸しか空室がないように見えました。
(新しい大家さん、すげ~(°0°) こんな田舎の物件を短期間で満室近くに持ってくるなんて!どんな手を使ったんだろう??)
と感心したんです。外観は以前と全く変わらず、薄汚れたままなのにこんなに入居が進んでいるのは驚異的です。どうやって入居率を改善したのか、当時この物件を私に斡旋してくれた仲介業者さんの1つに伺って聞いてみたところ、大笑いされました。
「ぺんたさん、この3月末にオーナーが変わったばかりなので、あそこまで入居率が改善するわけはありません。あれは銀行を騙すためにやっているだけで、実際の空室は前と同じぐらいありますよ(^^ )」
とおっしゃいます。詳しく伺うと、空室には全部カーテンをつるし窓際に小道具を配置し、ガスも開栓。集合ポストの養生テープを剥がすことで、あたかも入居者が入っているように見せかけて銀行の融資審査を乗り切ったそうです💦たぶん間違いなくレントロールの改ざんもやっているはずです。
これってスルガショックの前には横行していた手口ですが、いまどきもまだやる人がいるんだ~w
「え、そうなんですか!?どこの方が購入されたんですか?」
と聞くと、
「東京の方です。東京の業者さんが決められたようで、当社は売買には関わりませんでした。そこから管理を打診されたのですがかなりとんちんかんだったのでボロカスに言ってお断りしました」
ということでした。東京の業者さんはもっと高い賃料が取れると踏んでいたようですが、ど田舎の中古物件なんて安いもんです(^^ゞ
いくらで購入されたのか興味がありますので、こんど謄本をあげて抵当権の設定金額を見てみるつもりです。
しかし、このご時世でも古典的な欺しを仕掛けるなんてダサい!そうまでして買う物件ではないと思います。でもね、融資が閉まって以降、首都圏の金融機関が融資を出したなんてトンと聞かなくなっていましたが、この物件に出たということは融資が少し緩んで来た証拠なのかもしれないな・・・と思いました。
だとしたら風向きが変わって来たということなので、うちの物件も高値で売りに出してみようっと♫(^^ )
===
お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓
大家ぺんたの健美家コラムはこちらから!!
↓↓↓↓↓
ブログランキングだけがモチベーションですので申し訳ないのですが、Twitter民の方もブログランキングボタン↑を必ず押してくださいね(^^ )
===
おはようございます、ぺんたです。
買わなかった物件を後日振り返る活動をずっと継続しています。自分の中では「振り返り訪問」と称していて、これがなかなか勉強になります。だって自分とは違う個性の方が打ち出した施策が、マーケットから受け入れられたかをつぶさに観察できるんですよ。
その方が購入されて入居率が向上していたら
「スゲ~(°0°) 俺もマネしよう💦」
となりますし、残念ながら泣かず飛ばずのままだったら
「あ・・・こういうやり方だとマーケットからそっぽ向かれるんだ💦」
と、自分自身は痛い目を見ずに勉強することができます。とくに、この業界に参入しようとしている初心者の方にはケーススタディとしておすすめしています。なかなかやる方はいらっしゃいませんけどねw
===
ある日、少し時間が出来たので田舎の巨艦物件を見に行きました。たしか一昨年に提案されて、売却価格は高すぎる・・・と、その価格の3割引きぐらいの金額を口にしたら音信不通になってしまった物件です(笑)
※本件とはぜんぜん違う物件です↓が、雰囲気だけ味わっていただきたく画像をネットから拝借しました<(_ _)>
私が下見した当時の集合ポストはこんな感じ↓で、空室が非常に多かったんです💦
お世辞にも管理状態が良いとは言えない物件で、その割には価格が高い・・・と当時は思いました。
===
ところが今回、振り返り訪問で現地に行ったところ、集合ポストのテープはほどんどなくなっていて、たった2戸しか空室がないように見えました。
(新しい大家さん、すげ~(°0°) こんな田舎の物件を短期間で満室近くに持ってくるなんて!どんな手を使ったんだろう??)
と感心したんです。外観は以前と全く変わらず、薄汚れたままなのにこんなに入居が進んでいるのは驚異的です。どうやって入居率を改善したのか、当時この物件を私に斡旋してくれた仲介業者さんの1つに伺って聞いてみたところ、大笑いされました。
「ぺんたさん、この3月末にオーナーが変わったばかりなので、あそこまで入居率が改善するわけはありません。あれは銀行を騙すためにやっているだけで、実際の空室は前と同じぐらいありますよ(^^ )」
とおっしゃいます。詳しく伺うと、空室には全部カーテンをつるし窓際に小道具を配置し、ガスも開栓。集合ポストの養生テープを剥がすことで、あたかも入居者が入っているように見せかけて銀行の融資審査を乗り切ったそうです💦たぶん間違いなくレントロールの改ざんもやっているはずです。
これってスルガショックの前には横行していた手口ですが、いまどきもまだやる人がいるんだ~w
「え、そうなんですか!?どこの方が購入されたんですか?」
と聞くと、
「東京の方です。東京の業者さんが決められたようで、当社は売買には関わりませんでした。そこから管理を打診されたのですがかなりとんちんかんだったのでボロカスに言ってお断りしました」
ということでした。東京の業者さんはもっと高い賃料が取れると踏んでいたようですが、ど田舎の中古物件なんて安いもんです(^^ゞ
いくらで購入されたのか興味がありますので、こんど謄本をあげて抵当権の設定金額を見てみるつもりです。
しかし、このご時世でも古典的な欺しを仕掛けるなんてダサい!そうまでして買う物件ではないと思います。でもね、融資が閉まって以降、首都圏の金融機関が融資を出したなんてトンと聞かなくなっていましたが、この物件に出たということは融資が少し緩んで来た証拠なのかもしれないな・・・と思いました。
だとしたら風向きが変わって来たということなので、うちの物件も高値で売りに出してみようっと♫(^^ )
===
お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓
大家ぺんたの健美家コラムはこちらから!!
これまで不動産投資をされている方はこんなことをしているのかと遠目見ているような状態でしたがいつかは私ども不動産投資をやってみたいと考えています。
不躾なお願いで申し訳ないのですが初心者向けの不動産投資本でオススメのものをご存知でしたら教えていただけないでしょうか。
お手数をお掛けしますがよろしくお願いいたします。
おはようございます。
この世界はいろんな投資方法があるので、出来るだけたくさんの本を読んでいろんなやり方を学んだうえで、ご自身にフィットしたやり方を選択されたほうが良いと思います。
ひとつだけご注意は、不動産業者や有名大家さんの書いた本は初心者を自分の収益源にするために書かれたものも少なくない点です。不動産業者は初心者を引きつけておいて物件を売ろうとしますが、必ずしもいい物件ばかりとは言い切れません。また一部の大家さんは初心者を会員組織に誘導して会費収入を得ようとしたり、自分の物件を売る出口にしようとします。どんな書籍にも共通しますが、淡々と事実だけを書いているものが良書で、どこかに誘導しようとするものはただの販促パンフレットに過ぎないということです。
ありがとうございました。
まずはいろいろな本を読んでみることにします。
アドバイス頂いた注意点に気をつけて本を選んでみます。
ブログランキングをクリックしておきました。
これからもこちらのブログでも勉強させていただきます。