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おはようございます、ぺんたです。

太陽光発電所の売却で気付いたことがいくつかありますので本日は第二弾です。前回の記事を読んでおられない方は先にチェックしてください↓

◎前回記事)太陽光発電所の売却

今回の売却では、知っている者同士の取引だったので、特に仲介業者さんには入ってもらいませんでした。となると売買契約書の起案から日程調整まで当事者同士で行うことになるわけで、今回は日程調整のおはなしです。

アパートやマンションなど、不動産の売買の場合はターゲットの決済予定日を決め、その日を境に家賃収入や固定資産税の日割り計算を行います。

太陽光発電所に関しては土地の固定資産税と設備の償却資産税が日割りの対象となりますが、ある事案によって買主様にご迷惑をおかけしたのでこちらはあえて請求しないことにしました。∴これらの日割り計算は発生しません。

残るは家賃収入に相当する売電収入ですが、考えてみたら日割り計算にそぐわないことが分かって、はたと困ってしまいました。なぜならば、家賃収入は家賃月額が決まっていて、所有日数に応じて均等に割り振れば良いのですが、太陽光発電所の場合はお天気によって毎日の発電量が上下しますので単純に所有日数だけで割るとどちらかに有利/不利な状況が発生します。

具体的に説明しますね。
今回の決済は7月22日に行いました。(なぜこの日にしたのかは後で説明します)7月21日までの発電量トレンドはこんな感じ↓でした。(監視システムの数字です)
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仮に、決済日の7月22日以降に大雨が続き、ロクに発電できなかった場合。こんな感じ↓になってしまいます。
ワリカン負け

何らかの単純な日割り計算を行うと、これでは買主さんがワリカン勝ちして売主側が不公平感を持つことになってしまいます。

逆に戻り梅雨が明けて猛暑が到来した場合は発電量が高止まりしてこんな感じ↓になります。
ワリカン勝ち

このような状態で単純に日割りをすると売主側がワリカン勝ちをすることになって、買主が不満を持ちます。

ここまで書くと皆さんすでにおわかりだと思いますが、家賃収入の場合には当月家賃を前月末までに回収し終えているので、確定済みの家賃を日数で単純計算することができます。

ところが太陽光発電の場合は、前月末までに翌月の総発電量が確定しているわけではありませんのでそもそも決済時の日割り計算には適しません。未来予測をすることになるからです。また決済日以降の発電量を予測して計算することも出来ません💦

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とはいうものの所有権が移転した日以降の売電売上は正確に買主さんにお渡ししないとアンフェアになります。

作業しながらあれこれ考えました。
遠隔監視システムが日々の発電量を記録していますので、それをベースにして実発電量を按分すればいいかな・・・?などと考えましたが、いかんせん計算が面倒だし監視システムには誤差が付きものです。

思案を重ねた結果ふと思いついたのは、

(電力会社の検針日と決済日を合わせたら楽チンじゃん♫)

ということでした。

さっそく家内に中国電力からの検針票を調べてもらったところ、ほぼ毎月「21日」が検針日だとわかりました。となると、検針日の翌日22日を決済日にしてしまえば、21日までの売電売上は売主のもの。所有権が移る22日以降はすべて買主のもの・・・という腑分けができ、しかも検針票というエビデンスがあるので疑問の余地がありません。
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これが仮に28日決済だったとすると、22日から28日までの売上をどう計算するのかで面倒くさいことになってしまいます。電力会社は日毎の買電量を開示してくれませんからね・・・💦

というわけで、今後増えるだろう中古の太陽光発電所売買に際しては、決済日をぜひ検針日の翌日に設定されることをお勧めします(^^ )

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