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おはようございます、ぺんたです。

オーバーローンの承認が出た今度買う物件は管理の継続が売買条件になっています。

現オーナー様が大和リビングでサブリースをかけているのですが、あまりに「不平等条約」で全く儲からないそうです。そこでサブリースを外して一般管理に切り替えようとしたそうなのですが、同じオーナーがサブリースから一般管理に変更出来ないような契約内容になっているそうで、「ならば売ってしまえ💢」と売りに出したといういわくつきの物件です。

ただし今回物件を紹介してくれた仲介さんが大和リビングの営業担当と個人的なつながりのある方なので、「大和の一般管理を継続すること」を条件に私に紹介された・・・という経緯です。

私のほうも(管理会社のラインナップに大和さんが加わることで、もしかしたら多地域展開が容易になるかも!?)という下心があり、大和の一般管理を了承しておりました。ただしメクラ判を押すのは怖いので、

「売買契約前に大和さんの管理委託契約を読ませてもらって、内容に問題がなければ大和さんを採用する」

と留保条件を付けておりました。
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先日融資の承認がおりたため大和さんの契約書ひな形を取り寄せて読んでみたところ、いや~びっくり(°0°) 普通の管理会社さんと同じ一般管理の契約書なのに、なかなかにクソな内容でした💦 私がひっかかった点を紹介して行きますね。

①管理費が高い

地方では管理委託料は実賃料の5%(税別)というのが一般的です。都会では3%になるとか聞きますので5%でも高い方だという認識なのですが、大和さんはなんと6%(税別)という強気の料金だそうです。その金額に見合った管理をしてくれるならばまだしも、大和の管理はレベルが低いという噂をちらほら耳にしますので、全く納得感はありません。

②ほぼ自由に外部委託できる

契約書末尾に管理業務の一覧が添付されています。どれも普通の管理会社さんが自社で行う業務なので違和感はありません。ところがこれらの業務について、

「大和は管理業務の一部を第三者に再委託することができる」

と書いてあります。「一部」とはどこまでなんかいな~?と思って読み進めると、

「『家賃等の収納』、『賃貸借契約の更新』および『賃貸借契約終了』に係る事務のうち
少なくとも一つは、大和が自ら実施するものとする。」

と書いてありました。ということはこれら3業務のうちどれか一つだけを大和が自社で担当し、それ以外の諸業務は全て外部委託することができる・・・ということになります。実態はよくわかりませんが、もしほとんどの業務を外部委託するならば、もはや管理業務を行う主体とは言えませんよね(..;)

③工事は大和以外に発注できない

サブリースの場合、大和や大東建託以外の業者に発注出来ない仕組みになっていて、クロス工事が㎡=2,500円もした・・・なんてことも聞きますが、一般管理においても保全営繕補修工事は、

「大和の責任においてオーナーの費用負担にて大和又は大和の指定する工事業者により行うものとする。」

と明確に定義されていますので、オーナーには業者選定をする権利が事実上ないことになります。

④中途半端な家賃保証

入居者が家賃送金を怠ったとき、大和が何ヶ月分までかは立て替えると書いてあります。この契約書に記述はないのですがどうやら「保証人不要制度」というのがあるらしく、それと合わせて考えると、大和が家賃保証会社の機能を担っているようです。
ところが立て替え期間を超えて家賃が滞ったときには、

「未入金賃料等に関する訴訟についてはオーナーと大和が協議のうえ行うものとする。」

としか書いておりません。家賃保証会社を利用すれば、家賃督促の訴訟、立ち退き訴訟などはすべて家賃保証会社の費用負担でやってくれるので楽ちんなのですが、「協議」するということは恐らくオーナー負担になる公算が高いです💦

⑤契約締結の代理権

「公務員」「上場企業の社員」「大和ハウスグループの社員」については保証人を不要とする・・・。またこれらの方に限っては契約締結の代理権を大和リビングに授ける・・・と書いてあります。私、小学校の教師や上場企業の社員から家賃滞納された経験がありますのでとても同意したくない条文です。

⑥途中解約できない!

最大の問題点は途中解約に関する条文がないことです。
管理委託契約にはふつう、「双方からの申し出で、契約期間内においても3ヶ月前予告で本契約を解除できる」といった条文が存在するものですが、そういった条文がありませんので大和さんの管理レベルに不満を持っても他の管理会社に乗り換えることが事実上封じられてしまいます。

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以上のような指摘を行い、決済日までに内容を修正してくれるならば大和さんに管理を委託しますよ・・・と仲介さんには返信しておきましたが、上場企業の法務部って異様に動きが遅いのでたぶん決済には間に合わないでしょうw

こういう契約書にメクラ判を押す方が多いのでしょうが、いちどハンコを押したが最後、大和さんの奴隷みたいになっちゃいますよね。こと契約に関しては、「上場企業だから安心」ではなく、「上場企業ほど自社に有利な契約を結びたがる」と思っていたほうが良いと思いますよ💦

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