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おはようございます、ぺんたです。

100万円で購入した一棟マンションはたびたび本ブログに登場しておりますが、なぜそんなに安かったのかというと2つ理由があります。

物件の状態が爆裂だらけ・カビだらけで非常に良くなかったというのが第一の理由。
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これらは根気よくリフォームすることで誰が見ても小綺麗なお部屋に生まれ変わりましたので解決しました。

安かったもう一つの理由が「公道に接道していない」ことです。

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マンション前の道路は3人の個人が別々に持っている私道で、100万円マンションの持分や通行地役権はなんら設定されていませんでした。この状態ではどこの金融機関も融資はしてくれないでしょうし、もちろん再建築不可となってしまう可能性が高いです・・・。

物件の状態が悪いこと、公道に接していないことが理由で100万円という破格値で投げ売り状態になってしまったのでした。

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馴染みの仲介業者さんから半ば追い込まれるようにしてこの物件を購入した私(苦笑)は、リフォーム工事が完了する頃までにこの道路問題も解消しようと考えていました。

いろんなアプローチが考えられますが、道路の持ち主に直接コンタクトすることは避け、地元に密着した非常に人脈が広いと評判の業者さんにマンションの管理をおまかせすることにしました。

そして管理委託契約を結ぶ場面で、

「実は接道がないので、道路の持分取得か通行地役権の設定にご尽力いただけないでしょうか?」

と申し入れたところ二つ返事でオッケーをいただきました。そしてそれから1週間も経たないうちに電話をいただき、

「道路所有者は当社が管理しているアパートのオーナーさんとそのご親族でした。既に通行地役権の設定には口頭でご同意いただけましたよ~♫」

とのご報告。思ったよりも早い進展に当社のほうが面食らいました。
地元密着の老舗不動産屋さんは一般的にネット募集に弱いとか集客力に難があるとか言われますが、最大の強みは人脈です。特定エリアであればどこよりも人のつながりを持っている・・・みたいな(^^ )
今回はそういう人脈の強さがモロに奏功しました♫ありがたや~🙏

地目変更があったので時間がかかりましたが、8月上旬には3筆全てに当社の通行地役権設定が終わりました。道路側の謄本には当社の100万円マンションが通行の要役地として記載されました。

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一方、100万円マンションの謄本には道路3筆が通行の承役地として記載されましたので、これで誰からも後ろ指さされずに堂々と通行できます。

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ちなみに今回、持分売買ではなく通行地役権の設定としたのは管理会社さんのアドバイスがあったからです。売買にすると道路3筆が別々の所有者ということもあり重要事項説明を別個に行う必要があること、売買の価格が少額で手間を避けたかったのだろうと思われます。

道路所有者3人にはそれぞれ5万円・5万円・10万円の「謝礼金」をお渡ししました。「通行地役権の権利金」としてお渡ししてしまうと所有者側で売上計上しないといけなくなり、課税対象になってしまうからだそうです。たったの20万円で大きな問題が解消できるのであれば安いものです。

道路所有者に取っても持分を切り売りするのではなく、通行を正式に認めるだけでお小遣いが入ってくるわけですから、この「謝礼金」作戦は双方にとってメリットがあると感じました(管理会社さんのアドバイスです🙏)

また地役権設定のはなしがまとまった段階で役所に確認してもらったところ、

「正式にはなんとか委員会(名称を忘れましたw)の審議を経ないと断定的なことは申しあげられませんが、恐らく再建築は可能になると思いますよ」

との回答でした。20万円+司法書士費用だけで、この100万円マンションが銀行融資の対象にもなり、将来の建て替えも恐らく可能になるわけですから管理会社さまさまです🙏


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