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おはようございます。ぺんたです。
先日調べものをしていたら、
「ほんとは大家業でも宅建免許が必要だ！世の中の大家はほとんど宅建業法違反だ！」
と力説したブログに出会いました。司法書士の方で一定の説得力がありました。（あとで探しても見当たりませんでした・・・。済みません）大家さんは宅建免許が不要と思っていたので不意を突かれました。
気になっている状態がイヤなので調べることにしました。手っ取り早くて確実なのは国土交通省に聞くことですが、東京までいくのはたいへんなので、事務委嘱先の県庁で聞いてみることにしました。
■写真■ 弱小県なのに建物は非常に立派ですｗ
お隣の建物は県警本部だそうです。豪華だ～！
いきなり県庁に訪問するって「おまえアタマおかしいんじゃないの！？」と思われるかもしれませんが、日本の役人さんというのは実に誠実で、県民がアポなしでやってきても決してムゲにはしません。県民にサービス提供するのがお仕事ですからね～。窓口で応対してくれた若者から専門職らしき人にテキパキとバトンタッチされて、すごく迅速な対応をしていただきました。
ちなみにサラリーマン時代に文部省だか厚生労働省だかの本庁にアポなしで行ったことがあるんですが、こちらも実に丁寧な応対をしていただきました。彼らにとっては日本語をしゃべる人は全員サービス対象です（笑）
そんなこんなで、県庁の担当の方に、「大家業で宅建業免許は不要だと思っていたのですが、ほんとは必要なんですか？」と単刀直入にお伺いすると、「いえいえ、不要ですよ～」というお答え・・・。やっぱり・・・。
■写真■ 担当さんはおもむろにこの資料を提示しました。（県庁HPより）
「同じ不動産業といっても、宅地建物取引業法というのは『不動産取引業』を規制するものであって、大家さんの『不動産賃貸業』は規制の対象外ですよ」
あ～、スッキリ！！すごく明快な図です。
せっかく県庁まで来たので、前から気になっていたことをついでに確認させていただきました。
「あの～、もうひとつ質問です。私、将来的に物件を仕入れて、リフォームして、数ヶ月後に第三者に売却するような事業をやろうと思うんですけど、そういう場合は免許が必要ですかねぇ？」
「はい、必要ですよ。」
即答でした（笑）
■写真■ こういう資料が提示されました
「不動産取引業をやる場合、原則的にほぼ全ての場合で免許が必要だと思って下さい」
「唯一例外なのが、大家さんが所有されている物件でご自身で賃貸契約を結ぶような場合です」
ああ、自主管理・自主募集は業法の対象外なんですね～！！
これで終わっては悔しいので更に突っ込んだ質問を・・・。
「物件を仕入れる時も売却する時もたぶん宅建業者さん経由で取引を行うだろうなぁと思っているのですが、その場合当社自身は宅建免許は不要になるんですよね～？？」
「いえ、必要です！！」
明確な回答ありがとうございます（涙）
事業拡張のためには免許取得が必要らしいです。免許取得のためには主任者がいないといけませんので受験勉強がんばります！
※単純化して書いていますが例外や細かな制約事項がありますからね。
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そんなこんなで、県庁の担当の方に、「大家業で宅建業免許は不要だと思っていたのですが、ほんとは必要なんですか？」と単刀直入にお伺いすると、「いえいえ、不要ですよ～」というお答え・・・。やっぱり・・・。
■写真■ 担当さんはおもむろにこの資料を提示しました。（県庁HPより）
「同じ不動産業といっても、宅地建物取引業法というのは『不動産取引業』を規制するものであって、大家さんの『不動産賃貸業』は規制の対象外ですよ」
あ～、スッキリ！！すごく明快な図です。
せっかく県庁まで来たので、前から気になっていたことをついでに確認させていただきました。
「あの～、もうひとつ質問です。私、将来的に物件を仕入れて、リフォームして、数ヶ月後に第三者に売却するような事業をやろうと思うんですけど、そういう場合は免許が必要ですかねぇ？」
「はい、必要ですよ。」
即答でした（笑）
■写真■ こういう資料が提示されました
「不動産取引業をやる場合、原則的にほぼ全ての場合で免許が必要だと思って下さい」
「唯一例外なのが、大家さんが所有されている物件でご自身で賃貸契約を結ぶような場合です」
ああ、自主管理・自主募集は業法の対象外なんですね～！！
これで終わっては悔しいので更に突っ込んだ質問を・・・。
「物件を仕入れる時も売却する時もたぶん宅建業者さん経由で取引を行うだろうなぁと思っているのですが、その場合当社自身は宅建免許は不要になるんですよね～？？」
「いえ、必要です！！」
明確な回答ありがとうございます（涙）
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基本的に大家さんで免許が不要なのは
自主管理賃貸業・管理会社への委託の場合のみ免許が不要です
ただ、グレーの部分で言えば、
管理会社が賃貸募集の代理・媒介を行わず、
原状回復・大規模を含めて修理や修繕・入居者の管理
のみを行う場合、免許の必要は無い気がします
（こういった行為は不動産取引業には当たらないと思います
ただ、大規模修繕の場合建設業の免許が必要な場合も出てくると思います）
特に宅建業法の業の意味合いがマチマチ（基準が無いので）なので
大家さんでも「免許が必要と不要」の判断が違う理由になっています
宅建業の成立には
宅地を不特定多数に反復継続して行うことで成立します
例えば
・特定の人に宅地を売却しても、それは業ではありません。
・特定の多数（社員限定など）に売却しても、それは不特定ではなく、業ではありません。
（自分が経営している法人にのみ不動産を売却する場合は不要と思います
ただ、その法人が別の顧客に売却する場合は法人に免許が必要と思います）
分譲は業ですが、一括売却は反復継続ではないので業ではありません。
つまり、不動産を一括で売却したりする場合やどの程度（期間や回数や金額等）以上行うと
反復継続になるのかその基準自体有りません
宅建業の免許には多額のお金（安く済ませるために協会に入るにしてもハードルがあったりします）
がかかるので悩まれる事は多いと思います
詳細なコメントありがとうございます。
ご指摘のように宅建業法自体がかなり曖昧な法律で、運用に際して「ザル」状態であることは否定できないですね。
免許取得に際しては多額の供託金が必要となるそうですし、協会に入れば軽減されるそうですがそれでも開業に200万ほどは必要になるので悩ましいところです。
先日転売をやっている知人が宅建協会に、「転売するのには免許が必要か？」と問い合わせたところはっきりした回答をもらえなかったようです。不特定多数に転売するためには本来必要なはずですが明快な回答をもらえなかったということは、既存の宅建業者の側も新規参入者が増えて既得権益が侵されることを嫌がっているのでは？と感じました。邪推かもしれませんが(^-^*)
「免許に関する費用を負担すること無く参入されても困る」
と思う協会や行政等の役所は多いと思います
でも、営業保証金の部分に関して
買主が免許不所持の個人であっても買付に関しては免許不要でも良いとは思います
（元々営業保証金の考え方は買主さんを保護する目的なので）
でも、役所からすれば、1回でも何円でも売買するには
免許が必要というスタンスでやるしか無い気もします
厳密に頻度などの細かい規定がないので
ただ、宅建士に関しては、大家さんは取引士の免許は不要であっても
大家さんを目指すのであれば、最低限持っておいたほうが良い知識ですし
不動産業者さんからの間違えた認識を押し付けられる
事はなくなると思います
（実際はそれをはねのけると、うまくいかない場合も有りますが）