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おはようございます。ぺんたです。
新年最初の仕事は個人所有物件を法人に「売却」することでした。無事終わってほっとしています。
といっても昨年のうちに準備は全て完了していましたのでお正月に手は動かしていません。
売却日は1月1日です。こうしておけば個人所有の期間が昨年の大晦日までになりますので、平成29年度の確定申告にこの物件の売り上げを計上しなくて済みます。
個人から法人に物件を売却するのは私も初体験でした。備忘録も兼ねて実務上のポイントを箇条書きしておきますね。
■売却価格
こういう場合、税務署は建物・土地ともに「時価」で売却せよと言いますが、「時価」とはマーケットに出して付く価格なので小規模同族企業間の取引における「時価」とはかなり曖昧な定義になります。
以前税務署にヒアリングした際、先方もそれを認めていて「個人所有している時の簿価であれば概ね問題ない」というようなことを言っていました。そこで今回は
・建物の時価：個人事業の簿価
・土地の時価：個人事業の簿価に、路線価の変遷を勘案した価格
としました。
土地については何のこっちゃ？と思われるかもしれませんね。
例えば3年前に1000万で買った時の路線価が20000円/㎡だったとします。3年後の売却時に路線価が30000円/㎡に上昇していれば、路線価から見て時価は1500万に上昇していると推定できるわけです。
明らかに土地の時価が上昇しているのに簿価の1000万で売却したとしたら500万円分の資産を贈与したとみなされて、贈与税の対象にもなり得るそうですので要注意！
（税務署によっても担当官によってもお作法は違うようですが・・・）
私の場合は路線価に変化がありませんでしたので土地も簿価のままで売却しましたが、路線価の変化がないことを証明する添付資料を確定申告の際に提出する予定です。
■譲渡所得税
今回は土地・建物ともに簿価で売却しましたので個人側の譲渡所得はゼロでした。
ところが上に書いたように、土地が500万値上がりしていたような場合には（個人側に）譲渡所得が発生します。
個人での所有期間が丸5年以上だと20％の長期譲渡所得税が、それ未満だと40％の短期譲渡所得税が課されてしまいますので要注意です。
■銀行の融資
普通に考えると、「個人で借りている融資をいったん全額返済して、法人で別の融資を借り直す」ようなイメージを持つかもしれませんが、「個人で借りている融資をそのまま法人で引き継ぐ」カタチを取りました。
以前記事にした、「債務引受」というやつです。
◎関連リンク 債務引受で法人に融資を移管
今回は「免責的債務引受」というやり方に落ち着きました。法人に債務を移管したあとに、私個人は連帯債務を負わないやり方です。
銀行も債務引受にしたほうが事務負担が少なくて嬉しいようですよ(^_^)
■決済
今回は現金のやりとりはせず、帳簿操作だけで済ませました。
物件の売価（＝簿価）はざっくり丸めると2400万で、残債が2300万弱（→これを法人で肩代わりします）。
法人は個人に対して2400万支払う必要があるのですが、個人の債務を2300万円分引き受けるのでその分チャラになって、残る100万円だけを支払えば良い訳です。
その100万円も法人から個人への「未払い債務」か何かに計上しておくとか何とかおっしゃってましたね・・・。経理には疎いのでここはうろ覚えです・・・(^_^;
その結果、帳簿上だけで帳尻を合わせるカタチになりました。
■仲介手数料
今回は私個人と、私が経営する法人の直接取引ですので仲介業者は介在しませんでした。売買契約書は担当司法書士に起案してもらいました。
いちおう所有権が移転しますので、登録免許税や不動産取得税は法人として再び課税されてしまいますが仲介手数料は不要になります。
■その他
私個人が所有する物件を、私が代表として経営する法人が購入するのが今回の取引です。
例えが妥当かどうかわかりませんが、「ピッチャー俺、キャッチャーも俺」（笑）という感じで、究極のお手盛り取引になってしまいます。
ところが法人には家族が役員に連なっていますので、 取引に際して私以外の全役員が今回の取引に同意したという証拠を残しておく必要があるようで、「同意書」なるものを作成しました。
以上、長くなりましたが物件を法人移管する際の実務レポートでした。
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売却日は1月1日です。こうしておけば個人所有の期間が昨年の大晦日までになりますので、平成29年度の確定申告にこの物件の売り上げを計上しなくて済みます。
個人から法人に物件を売却するのは私も初体験でした。備忘録も兼ねて実務上のポイントを箇条書きしておきますね。
■売却価格
こういう場合、税務署は建物・土地ともに「時価」で売却せよと言いますが、「時価」とはマーケットに出して付く価格なので小規模同族企業間の取引における「時価」とはかなり曖昧な定義になります。
以前税務署にヒアリングした際、先方もそれを認めていて「個人所有している時の簿価であれば概ね問題ない」というようなことを言っていました。そこで今回は
・建物の時価：個人事業の簿価
・土地の時価：個人事業の簿価に、路線価の変遷を勘案した価格
としました。
土地については何のこっちゃ？と思われるかもしれませんね。
例えば3年前に1000万で買った時の路線価が20000円/㎡だったとします。3年後の売却時に路線価が30000円/㎡に上昇していれば、路線価から見て時価は1500万に上昇していると推定できるわけです。
明らかに土地の時価が上昇しているのに簿価の1000万で売却したとしたら500万円分の資産を贈与したとみなされて、贈与税の対象にもなり得るそうですので要注意！
（税務署によっても担当官によってもお作法は違うようですが・・・）
私の場合は路線価に変化がありませんでしたので土地も簿価のままで売却しましたが、路線価の変化がないことを証明する添付資料を確定申告の際に提出する予定です。
■譲渡所得税
今回は土地・建物ともに簿価で売却しましたので個人側の譲渡所得はゼロでした。
ところが上に書いたように、土地が500万値上がりしていたような場合には（個人側に）譲渡所得が発生します。
個人での所有期間が丸5年以上だと20％の長期譲渡所得税が、それ未満だと40％の短期譲渡所得税が課されてしまいますので要注意です。
■銀行の融資
普通に考えると、「個人で借りている融資をいったん全額返済して、法人で別の融資を借り直す」ようなイメージを持つかもしれませんが、「個人で借りている融資をそのまま法人で引き継ぐ」カタチを取りました。
以前記事にした、「債務引受」というやつです。
◎関連リンク 債務引受で法人に融資を移管
今回は「免責的債務引受」というやり方に落ち着きました。法人に債務を移管したあとに、私個人は連帯債務を負わないやり方です。
銀行も債務引受にしたほうが事務負担が少なくて嬉しいようですよ(^_^)
■決済
今回は現金のやりとりはせず、帳簿操作だけで済ませました。
物件の売価（＝簿価）はざっくり丸めると2400万で、残債が2300万弱（→これを法人で肩代わりします）。
法人は個人に対して2400万支払う必要があるのですが、個人の債務を2300万円分引き受けるのでその分チャラになって、残る100万円だけを支払えば良い訳です。
その100万円も法人から個人への「未払い債務」か何かに計上しておくとか何とかおっしゃってましたね・・・。経理には疎いのでここはうろ覚えです・・・(^_^;
その結果、帳簿上だけで帳尻を合わせるカタチになりました。
■仲介手数料
今回は私個人と、私が経営する法人の直接取引ですので仲介業者は介在しませんでした。売買契約書は担当司法書士に起案してもらいました。
いちおう所有権が移転しますので、登録免許税や不動産取得税は法人として再び課税されてしまいますが仲介手数料は不要になります。
■その他
私個人が所有する物件を、私が代表として経営する法人が購入するのが今回の取引です。
例えが妥当かどうかわかりませんが、「ピッチャー俺、キャッチャーも俺」（笑）という感じで、究極のお手盛り取引になってしまいます。
ところが法人には家族が役員に連なっていますので、 取引に際して私以外の全役員が今回の取引に同意したという証拠を残しておく必要があるようで、「同意書」なるものを作成しました。
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あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いします。
私も今後、個人から法人にしていかねばなりませんので、
とても参考になりました。
ありがとうございます！！
どんどん規模を拡大される意向でしたら、物件は法人に集約しておいたほうが総合的な税務戦略が描きやすいのでオススメです。参考になったようなら嬉しいですね～！