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おはようございます。ぺんたです。
いまのところ順調に経営出来ているのですが、その時々の課題に応じて臨機応変に経営の方向性を変えて行っています。
2月に行ったセミナーに参加された方には途中経過をご紹介したのですが、今日はその後の推移をお伝えしますね。
===
私が、
・人口20万人以下の地方都市で
・耐用年数がまだ残っているRCや鉄骨造のアパマンで
・空室が多く放置されている物件を
・割安に購入して
・セルフリノベして満室にする
というパターンを主に採用しているということは既に読者の皆様はご承知だと思います。表面利回りの足切りラインを一応20％に置いています。（例外的に15％まで緩和します）
そういう私にとって好都合な物件が身近なエリアでポンポン出てくるとは思えませんでしたので、最初は超広域で物件を探していました。
ご承知の通り、私はそういう仮説に従って福岡県・岐阜県・三重県・山口県と、超広域で物件を購入して行きました。
その当時の所有物件のエリア分布が以下のグラフです。（単位は戸数です）
福岡県からスタートしていろんなところに物件を所有していきましたが、山口県で複数物件を所有出来た2015年11月頃に、
「山口県では今後も継続的に自分の目線にあった物件が買えるかもしれない」
「山口県に特化したほうが家庭とのバランスも取りやすい(^_^; 」
と考えて、方向転換をしました。超広域戦略からドミナント戦略への転換です。（ドミナントとは特定地域に自社の拠点を集中させることを意味します）
物件探しの方法も変えました。超広域戦略を取っているときは当然ですがネットを検索して探していましたが、山口県に集中させる方向に転換してからは地場の業者さんとのリアルコミュニケーションを重視しました。
その結果、他県の個人所有物件を売却するいっぽうで山口県の物件を次々に買うことができ、現在は山口県オンリーに転換することが出来ました↓↓
（いま買付を入れている物件が買える前提で142戸になっていますので、その点ご容赦下さいｗ）
こういうエリア戦略の転換が第一の方向転換です。
===
エリア転換と同時期になりますが、個人所有から法人所有の転換も進めておりました。
やはり個人所有のままでは税金対策のオプションも少ないですし、将来起こる相続への備えが厳しいですからね・・・。
個人所有で88戸まで所有したあとに合同会社を設立して、その後は全て法人で買い進めました。並行して個人所有物件の売却も進めましたので、現在は法人オンリーに↓↓転換出来ました。
これが第二の方向転換です。
===
現在物件を所有している山口県某市は、他県に比べて単身物件の需要が高いエリアです。
他県のファミリー物件を売却していくと同時に、山口県の物件が増えていくと必然的に単身物件の比率が上がって行きました。
下のグラフは単身物件（青）とファミリー物件（オレンジ）の構成比の推移です。
グラフの一番右側の時点では、所有127戸中、ファミリー物件が16戸しかありませんでした。（2DK以上の物件を便宜的にファミリー物件としています）
そこで買い付ける物件を今年に入ってからファミリー物件中心へと方向転換しました。これが第三の方向転換です。
その結果、ファミリー物件の比率が徐々に回復しています↓↓。いま物件戸数で4割弱まで回復しました。
戸数の実数ベースでは以下のようになります。
単身物件は入れ替わりが激しいので、比較的長期入居が期待できるファミリー物件をある程度持っていないと、いまの私では経営の安定度が望めない・・・と考えました。
===
私は
「地方の高利回り物件に特化する」
という部分はブレていませんが、実際には自分が感じ取った方向性に応じて方向転換をこまめに実施しています。
たぶん今後の成長過程でもその時々で感じたことをもとに、細かく修正舵を当てていくと思いますね・・・。
今回は物件取得の方向転換を例示しましたが、管理会社さんの選定方針だとかリフォーム方針なども随時細かく変更していっていますよ。
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===
私が、
・人口20万人以下の地方都市で
・耐用年数がまだ残っているRCや鉄骨造のアパマンで
・空室が多く放置されている物件を
・割安に購入して
・セルフリノベして満室にする
というパターンを主に採用しているということは既に読者の皆様はご承知だと思います。表面利回りの足切りラインを一応20％に置いています。（例外的に15％まで緩和します）
そういう私にとって好都合な物件が身近なエリアでポンポン出てくるとは思えませんでしたので、最初は超広域で物件を探していました。
ご承知の通り、私はそういう仮説に従って福岡県・岐阜県・三重県・山口県と、超広域で物件を購入して行きました。
その当時の所有物件のエリア分布が以下のグラフです。（単位は戸数です）
福岡県からスタートしていろんなところに物件を所有していきましたが、山口県で複数物件を所有出来た2015年11月頃に、
「山口県では今後も継続的に自分の目線にあった物件が買えるかもしれない」
「山口県に特化したほうが家庭とのバランスも取りやすい(^_^; 」
と考えて、方向転換をしました。超広域戦略からドミナント戦略への転換です。（ドミナントとは特定地域に自社の拠点を集中させることを意味します）
物件探しの方法も変えました。超広域戦略を取っているときは当然ですがネットを検索して探していましたが、山口県に集中させる方向に転換してからは地場の業者さんとのリアルコミュニケーションを重視しました。
その結果、他県の個人所有物件を売却するいっぽうで山口県の物件を次々に買うことができ、現在は山口県オンリーに転換することが出来ました↓↓
（いま買付を入れている物件が買える前提で142戸になっていますので、その点ご容赦下さいｗ）
こういうエリア戦略の転換が第一の方向転換です。
===
エリア転換と同時期になりますが、個人所有から法人所有の転換も進めておりました。
やはり個人所有のままでは税金対策のオプションも少ないですし、将来起こる相続への備えが厳しいですからね・・・。
個人所有で88戸まで所有したあとに合同会社を設立して、その後は全て法人で買い進めました。並行して個人所有物件の売却も進めましたので、現在は法人オンリーに↓↓転換出来ました。
これが第二の方向転換です。
===
現在物件を所有している山口県某市は、他県に比べて単身物件の需要が高いエリアです。
他県のファミリー物件を売却していくと同時に、山口県の物件が増えていくと必然的に単身物件の比率が上がって行きました。
下のグラフは単身物件（青）とファミリー物件（オレンジ）の構成比の推移です。
グラフの一番右側の時点では、所有127戸中、ファミリー物件が16戸しかありませんでした。（2DK以上の物件を便宜的にファミリー物件としています）
そこで買い付ける物件を今年に入ってからファミリー物件中心へと方向転換しました。これが第三の方向転換です。
その結果、ファミリー物件の比率が徐々に回復しています↓↓。いま物件戸数で4割弱まで回復しました。
戸数の実数ベースでは以下のようになります。
単身物件は入れ替わりが激しいので、比較的長期入居が期待できるファミリー物件をある程度持っていないと、いまの私では経営の安定度が望めない・・・と考えました。
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私は
「地方の高利回り物件に特化する」
という部分はブレていませんが、実際には自分が感じ取った方向性に応じて方向転換をこまめに実施しています。
たぶん今後の成長過程でもその時々で感じたことをもとに、細かく修正舵を当てていくと思いますね・・・。
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ぺんたさん、初めまして。
私の息子も高機能広汎性発達障害で、ぺんたさんのご長男より10才程年上です。当時は自閉症が強いタイプの症例や参考本などしかなくて、今のように教育関係の方々の理解・協力もなかなか得られず、時々に大変な思いもしました。
私の息子も働くのは難しいかと思っていた所、たぶんスペクトラム圏内の主人がリーマンショックで失業したのをきっかけに、実家の協力が得られて不動産賃貸経営をするようになりました。
現在は障害者枠ですが誰もが知っている企業で働けていますが、環境変化や配慮不足の人の出現などで、安定した状態から一気に崩れる可能性をいつも考えています。
土地勘があり50年先にも賃貸需要がある場所だと思い、最初の築古アパートを購入しました。その後家賃収入で物件も少し増やしました。現在は自主管理ですが、将来は立て替えて他社の管理会社に頼み、本人もそこに住めるようにと考えています。
ぺんたさんの法人の名義がどうなっているのか分かりませんが、数年前に職場で不安定になった時に、私と息子で出資して合同会社を作り、建物部分だけ法人所有にしました。（融資は使った事が無いです）
老婆心からなのですが、現在のぺんたさんの経営方針では、バリバリ働かれているぺんたさん自身がもしご病気などされた場合には、不動産経営が困難になる可能性はありませんか？
私は収益性や規模を追及するよりも、息子の為に何よりも安定性を重視して来ました。
それぞれ事情が違うのですが、もし参考になればと思い投稿させて頂きました。いつもブログ楽しみにしています。
うちの息子のときでも発達障害は周囲の理解がなかなか得られませんでしたから、それより10年前というとかなりご苦労されたことと思います。息子さんは良い企業に就職されたようで何よりです。うちの子もそのような道を進んでくれると安心なのですが・・・。
さてご指摘の件ですが、たしかに私が倒れたり死んだりしたら家族は困るとは思いますが、いちおう準備はしています。
まず、資産管理法人の出資比率は家内が49％、息子2人がそれぞれ25％で、私の持ち分は1％しかありません。ですから私が死んでも株式の相続案件にはなりませんので、これだけでずいぶん楽だと思います。
それから、私が死んだときのために対応マニュアル的なものを書き残しています。私がこなしている広範な業務すべてをやるのはムリなので売却して現金化する手順を中心に書いています。あと、売りに出す前に満室化する手順も書いています。
あと、根本的な準備は安く買っていることに尽きます。それによっていつでも売却でき、一定のキャピタルゲインが得られるような買い方をしていますので、現時点でも一生食べていける現金は生み出せていると思います。その現金を家内が私に代わって運用すればなんとかなるでしょう。
うちの現状はそんなところです。
途中で個人から法人へシフトされているようですが、どれくらいの家賃収入で法人化した方が良いと考えますか？最初からは無謀でしょうか？
私の場合は法人化したほうがあとあと有利だということを知らなかったことや、新設法人への融資を断られるばかりだったのである程度の規模まで個人で進めてしまいました。
最初から法人を作って、そこに融資してもらうことができたらそれに越したことはありません。ぜひチャレンジしてみて下さい。
奥様の手前、結構重要な要素でしたか？^_^;
ご自宅からは100キロ圏内になりますでしょうか？
ペンタ様の地域、前職で数回行った事があります。良いところですね。
クラウンP敷地内の訪問先に用事がありました。クラウンPと国際ホテルなんかに
宿泊した事があります。
地域で有名な綺麗な大きな公園を散歩した事があります。具体名は控えますが。
散歩された事はありますか？
空港は便数がドえらく少なかった事を覚えています。新幹線駅も相当遠かったです^_^;
目的が無いと外部から訪れる事は少ない街ですよね。
でも、良いところだなぁと感じた事は覚えています。
住みやすい街だろうなと思いました。瓦そばは私には美味しく感じました。
焼き加減が特に^_^
良いところなので良く覚えております。
自分の立ち位置を客観的に分析できるのも強みですよね。
おはようございます。
ここはいい街ですよ。適度に田舎で適度に人口があって、なにより私と直接競合する大家さんがそんなにいないです（笑）
自宅へは120キロぐらいありますが、2時間で帰れます。
おはようございます。
転換する方向性の決定は、日々の仕事をしながら勘と度胸で行ったものです。グラフはわかりやすく説明するためにあと付けで作ったものですよ～(^_^;
対応マニュアルは確かに必要ですね！ 私も時間を見つけて準備しておきたいと思います。
現在進行形なのですが、実家（やはり２時間強の距離です）の母が急に倒れて介護度5の半身付随状態になっております。母がメインで以前バリバリ商売をしていたので十分な蓄えは有るのですが、周りの者も体調を崩したりしてとても不動産の売却まで手が回っていない状況です。
縁起の悪い話で申し訳ありませんが人生何が起きるか分からず、ぺんたさんと奥様が２人とも、不動産の売却対応が出来ない事態も考えられるかと思います。
また主人の失業時に経験したのですが、十分な現金が預金通帳に有っても、引き落としだけ続けて残高がどんどん減って行くのは、とても不安な気持ちになるものです。
私がぺんたさんなら発達障害の息子の為に、高利回りの山口県の物件を幾つか売却して、自宅の近くに現金購入で低利回りでも入居付けの困らない物件（生活費を賄える規模で）を購入すると思います。
発達障害の親としては少しだけぺんたさんより先輩なので、またコメントさせて頂きました。
もしご不快に感じましたら、読み捨てて下さいね。
不快なんてとんでもありません。
親切にアドバイスを頂きましてありがとうございます！
家内と私が同時に事故に遭うことは想定していませんでしたが、可能性としてはありえますね…。出来ればそういう局面にたちたくはありませんが…。
税金対策で生命保険を活用しようと思っているのですが、それを利用して、既存の安定収益物件を無借金化する手法もありですね。
ともあれ考えるきっかけを与えて下さってありがとうございました！