お布施だと思って押して下さい（笑）
↓↓↓↓↓

不動産投資ブログランキング

キラキラ・共食い系以外の方の友達リクエストをお待ちしておりますｗ
Facebook：ひろゆき ぺんた あんざい

===============

おはようございます。ぺんたです。

猛暑ですね～。あまりの暑さに外仕事はぜんぶ後回しにしています。こんな中で肉体労働してしまったらすぐに熱中症になってしまいそうですから・・・(^_^;
1

やむを得ず室内作業ばかりやっていますが、それでもちょっと身体を動かすと滝のような汗が流れてTシャツがビショビショになってしまいます。

皆さんくれぐれも熱中症には気をつけましょうね(^_^;

===

私がふぅふぅ言いながら作業している現場に取引先の担当営業さんが遊びに来てくれました。

しばらく手を休めて雑談していたところ、

「実は私もアパートを買いたいので、今日はぺんたさんのご意見を伺いたいと思いまして・・・」

とおっしゃいます。どうやら仲介業者さんから福岡市内の築浅・木造物件を紹介されているようです。築２年で木造、表面利回りは８％だそうです。

人気のある駅から徒歩圏のようですから、その利回りは悪くはないと思いますが一般論として以下のようなことをお伝えしました。

「土地の価格（路線価×面積）が物件価格に占める割合が高いようであれば建物が古くなっても土地は残りますからそんなに危険な投資にはならない可能性があります」

と前置きしたうえで、

「何年ぐらい持って、そのあといくらぐらいで売却するお考えですか？」

と質問すると、

「・・・・(^_^;　何も考えていませんでした」

ということでした。再び一般論ですが、

・木造築２年を１０年持つとその時点の耐用年数残は１０年。買い手の属性にもよりますが、２０年を越すような長期ローンは期待しにくいので１０年から１５年程度のローンで買える価格設定にする必要がある

・すると売却価格が、その時点の残債を下回ってしまう可能性があり、売るに売れない状態になる可能性がある

という話をしました。売るに売れない状況は苦しいものです・・・。

私は買う前に、いつごろいくらで売却するかを想定してから買うようにしています。当たるかどうかは神のみぞ知るですが何も考えないよりはマシだと思っています。


続けて、

「仮に１０年持つとして、１０年後に家賃がいくらぐらいになると想定していますか？」

と質問すると、ふたたび

「・・・(^_^;　すいません、考えていませんでした💦」

ということだったので

・新築プレミアムがなくなったあとの家賃下落率はけっこう大きい

・購入時の返済比率が６０％越えなのに、家賃が下がると１００％を越えることも考えられる

・家賃収入で儲けるつもりが、給与収入で補填するような事態もある得る

と指摘しました。

しかも築１０年を越えたあたりから修繕費用がやたらとかさむようになってきますしね・・・💦

===

とかく初心者の方は買うことに気をとられて、所有期間中に本当に儲けが出るかどうか？という視点を持っていないことがよくあります。

というか、必要最低限の計算もやっていないことがよくあります💦　数字を押さえておくことは不動産投資家としてぜったい必要なことですから、計算もしないで物件を買うことは止めましょうね(^_^)

ちなみに猪俣淳さんというコンサルさんがいらっしゃるのですが、この方の著作で「誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組み合わせ戦略」という本は非常に詳細に儲けの出し方を解説している本です。

51eHi3xTsRL._SX341_BO1,204,203,200_

英語表記が多いこともあっていささか難解ですが、ごく当たり前の計算をきちんと解説している本ですので、数字が苦手な方にはお勧めですよ。

お布施だと思って押して下さい（笑）
↓↓↓↓↓

不動産投資ブログランキング

キラキラ・共食い系以外の方の友達リクエストをお待ちしておりますｗ
Facebook：ひろゆき ぺんた あんざい

===============