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おはようございます、ぺんたです。
以前大家の会で知り合った方から物件取得のご質問をいくつか頂いていましたが、このほど自力でオーバーローンを獲得されたそうです！
まだそれほど規模が大きくないサラリーマン大家の方ですので、いまの金融情勢では融資獲得に不利な立場ですがご本人の熱意と努力で突破されたので、ご本人の許可を得て要旨だけシェアさせていただきますね！
===
この方は福岡県のある都市に在住されている方です。
6月末にフェイスブック経由でご相談のメッセージを頂きました。
「XX県XX市の物件を業者から紹介してもらい、購入したいと思っていますがあちらの物件に積極的に融資してくれそうな金融機関をご存じですか？」
という大意のメッセージでした。物件は福岡県外で、人口20万人以下の中小地方都市にあるそうです。
皆さんご承知の通り私は福岡県に住民票を置いていますが実質的には山口県で活動を行っていますので九州の融資情勢にはトンと疎いんです(^_^;
そのときは友人の大家さんから聞きかじった金融機関名をいくつかお教えすることしかできませんでした。
===
その後8月上旬になってふと、あの方はどうなったかな？と気になったので状況を確認させていただきました。
6月のやりとりで大型物件なんだろうなとは思っていましたが、このときのやりとりで築30年超の大型RC2棟一括で、合計床面積が1500㎡超！ということがわかりました。しかし、かなり多くの空室を抱えている状態です。
（※画像はイメージです。この方の物件ではありませんｗ）
表面利回りも30％近くあり素晴らしいお宝物件に化ける可能性大です！元付業者さんから直接情報をもらったとのことで、地方ではこういう物件が静かに流通していることを再確認出来ました。
ところが融資付けに苦戦していて、まだどこからも融資の内諾を得られていないとのこと・・・。
私自身が九州の融資事情に疎いため、
「どこの金融機関に持ち込まれたのか教えて頂けると勉強になります」
とお願いしたところ、依頼した金融機関とその反応をすべて教えていただくことが出来ましたが、その数なんと20行！スゴい行動力で脱帽です・・・(^_^;
その時点でまだ回答が出ていなかった金融機関のうち1行からオーバーローンが出たという連絡を後日頂きました。
物件スペックからざっと計算すると、積算価格は売買価格の2倍以上あるはずですので担保余力は十分すぎるほど十分です。
それでもなかなか融資が下りなかったのは、一部の金融機関から「サラリーマン大家は頭金を2割入れて欲しい」といった塩対応をされたことのほか、「十分魅力的な物件だけど営業エリア外だから融資できない」という金融機関が多かったことが原因だったそうです。
そういった逆風のなか、粘り強く銀行の開拓を進め、ある小さな街の信用金庫さんがOKを出してくれたそうです。
ちなみに手前味噌ですが私のブログを読んで「銀行訪問キット」を持参されたところ、どの金融機関でも好評だったそうです！(^_^)
出来るだけ物件情報を源流に近いところで押さえて、大家自身が金融機関の開拓を行い、収益性の高い物件を持ち込めばまだまだオーバーローンが獲得出来ることがわかる良い実例だと思います！
===
さて最後になりますが、九州の融資情勢を教えていただいたお礼に2つだけアドバイスさせていただきました。
この物件をGoogleマップで確認したところ片方の建物の屋上防水がかなり痛んでいるように見えたので購入前にチェックして、必要がありそうだったら防水塗装を事業計画に組み込んでおくこと。
それから古い建物は給排水管のトラブルに悩まされますので、そちらのチェック＆対策も早い時期に行うこと・・・の2点です。
この方の賃貸経営がうまく行くよう、陰ながらお祈りしています
＼(^o^)／ スゴい方がいるもんですね～(´ｰ｀)
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という大意のメッセージでした。物件は福岡県外で、人口20万人以下の中小地方都市にあるそうです。
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（※画像はイメージです。この方の物件ではありませんｗ）
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物件スペックからざっと計算すると、積算価格は売買価格の2倍以上あるはずですので担保余力は十分すぎるほど十分です。
それでもなかなか融資が下りなかったのは、一部の金融機関から「サラリーマン大家は頭金を2割入れて欲しい」といった塩対応をされたことのほか、「十分魅力的な物件だけど営業エリア外だから融資できない」という金融機関が多かったことが原因だったそうです。
そういった逆風のなか、粘り強く銀行の開拓を進め、ある小さな街の信用金庫さんがOKを出してくれたそうです。
ちなみに手前味噌ですが私のブログを読んで「銀行訪問キット」を持参されたところ、どの金融機関でも好評だったそうです！(^_^)
出来るだけ物件情報を源流に近いところで押さえて、大家自身が金融機関の開拓を行い、収益性の高い物件を持ち込めばまだまだオーバーローンが獲得出来ることがわかる良い実例だと思います！
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さて最後になりますが、九州の融資情勢を教えていただいたお礼に2つだけアドバイスさせていただきました。
この物件をGoogleマップで確認したところ片方の建物の屋上防水がかなり痛んでいるように見えたので購入前にチェックして、必要がありそうだったら防水塗装を事業計画に組み込んでおくこと。
それから古い建物は給排水管のトラブルに悩まされますので、そちらのチェック＆対策も早い時期に行うこと・・・の2点です。
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で、コンサルフィーはお幾らいただいたのですか？ｗｗｗ
やはり水面下で動いているんですね。
私も今年１棟買いたいのですが、なかなか出会う事ができません。。
一生懸命さが伝わってきたもので・・・。