お布施だと思って押して下さい（笑）
↓↓↓↓↓
健美家コラム第31話で大型物件の1番手を確保した方法について書いています。良かったら覗いてみてください(^^ )
◎リンク 大型物件の一番手を一年半グリップするために使った「ある方法」
===
おはようございます、ぺんたです。
先日、土地の広い大型物件をロストした記事を書きましたよね。ここには築５０年近いRCが２棟建っていて、手入れもよくされているためまだ実用に耐えると考えていました。
◎リンク 大型再生物件をロストしてしまいました(..;)
ところがこの物件の融資付けをした際、銀行の方からよく言われたのが
「建物が古すぎるのでとても融資期間中の継続使用には耐えられないでしょう」
という言葉です。
つまり『法定耐用年数４７年を経過しているのでもう建物は使えないとみなします』ということで、融資の実務では『法定耐用年数＝実使用可能な年数』と考えていることがわかります。
（これって間違っているんじゃないの！？）
という素朴な疑問からいろいろ調べてみたところ、
「ちゃんと手入れすれば７０年以上もつ」
ということがわかりました・・・。
===
最初に事実関係を押さえておきましょう。
日本で最古の鉄筋コンクリート造の共同住宅は、長崎県の有名な軍艦島にある３０号棟だそうです。ここが１９１６年竣工ですから築１０３年になります。
３０号棟はこちら↓
すごいボロボロでとても使用できませんが（笑）、ここは昭和４０年代にはすでに放棄されていましたから、メンテナンスしなければこうなってしまう・・・という実例ですね(^^ )
東京の方はよくご存じでしょうが、青山にあった同潤会アパートは１９２６年築で２００３年に壊されましたので築８０年近くまで実際に使用されていました。
また大阪城天守閣は１９３１年にSRC造で再建されたものです。こちらは築９０年近いですがいまだに現役です。
ちゃんとメンテナンスしていれば４７年以上の実使用に耐える・・・ということがこういう実例からもわかります。
===
じゃあなぜ４７年で切られてしまうのか・・・と思って更に調べてみたところ、非常に詳細な解説記事をみつけました。税理士の和田晃輔さんのブログ記事↓です。
◎リンク 法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在
ご本人のお許しをいただけたので要旨だけ抜粋させていただきますね。ちょっとびっくりなんですよ、これが・・・(..;)
①もともと法定耐用年数はもっと長かった
RC造建物の法定耐用年数は時代が下るにつれどんどん短縮されていっているそうです。（RC造・居住系建物の法定耐用年数推移↓）
戦争直後に耐用年数が75年だったことは以前から聞いていましたが、大正時代には100年だったというのは初めて知りました。ビックリです💦
②法定耐用年数75年には合理的な根拠があった
昭和26年に法定耐用年数が改訂された際、当時の大蔵省は以下のような計算根拠を具体的に示していたそうです。
建物の部位ごとに実使用上の耐用年数と、建築時の構成金額をもとに1万円あたりの減価償却費を割り出し、「年間約135円／1万円あたり」という根拠を導き出しています。
10,000円÷135円 ＝ 約75年
というわけですね。構造体以外の部分は耐用年数が短いですからそういった部分をきちんとメンテナンスすれば、構造体の150年に近い実使用年数が確保できると読み取れます。
和田さんのブログ以外のところで、こういう計算方式はアメリカの減価償却にならったものだという記述がありました。昭和26年というとまだアメリカ軍の占領下ですからその可能性は高いですね(^^ )
③短縮されたのは経済界の要請で政治的に・・・
ちゃんと根拠がある「75年の耐用年数」が実使用期間に近いものだと考えると、現在の47年というのは経済界の要請で政治的に短縮化されたものだそうです。減価償却期間が短縮化されると企業は減価償却費をより多く計上でき、課税所得をその分圧縮することができます。
つまり47年というのは実使用期間とは関連していない政治的に設定された数字なのですが、それがひとり歩きし、銀行内で実使用年数だと誤って使われているのです。
===
出典元の和田さんのブログはもっと緻密な議論が展開されていますから、ぜひいちどそちらを確認してみてください。リンクを再掲しておきますね(^^ )
◎リンク 法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在
それから、もっと詳しい情報が欲しい方は税務大学校の教授が書かれた論文が公開されていますのでそちらをご参照ください。
◎リンク 税法上の減価償却制度の沿革－耐用年数を中心とした一考察－
===
躯体の実耐用年数は150年。ちゃんとメンテナンスすれば建物自体はそれぐらい持つ可能性があるんですよね。47年で切ってしまうなんてもったいないことです・・・。
ただし地震が続発する日本のことですから古い建物とはいえ耐震性能の確保は必須となりますけどね(^^ )
===
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◎リンク 大型物件の一番手を一年半グリップするために使った「ある方法」
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おはようございます、ぺんたです。
先日、土地の広い大型物件をロストした記事を書きましたよね。ここには築５０年近いRCが２棟建っていて、手入れもよくされているためまだ実用に耐えると考えていました。
◎リンク 大型再生物件をロストしてしまいました(..;)
ところがこの物件の融資付けをした際、銀行の方からよく言われたのが
「建物が古すぎるのでとても融資期間中の継続使用には耐えられないでしょう」
という言葉です。
つまり『法定耐用年数４７年を経過しているのでもう建物は使えないとみなします』ということで、融資の実務では『法定耐用年数＝実使用可能な年数』と考えていることがわかります。
（これって間違っているんじゃないの！？）
という素朴な疑問からいろいろ調べてみたところ、
「ちゃんと手入れすれば７０年以上もつ」
ということがわかりました・・・。
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最初に事実関係を押さえておきましょう。
日本で最古の鉄筋コンクリート造の共同住宅は、長崎県の有名な軍艦島にある３０号棟だそうです。ここが１９１６年竣工ですから築１０３年になります。
３０号棟はこちら↓
すごいボロボロでとても使用できませんが（笑）、ここは昭和４０年代にはすでに放棄されていましたから、メンテナンスしなければこうなってしまう・・・という実例ですね(^^ )
東京の方はよくご存じでしょうが、青山にあった同潤会アパートは１９２６年築で２００３年に壊されましたので築８０年近くまで実際に使用されていました。
また大阪城天守閣は１９３１年にSRC造で再建されたものです。こちらは築９０年近いですがいまだに現役です。
ちゃんとメンテナンスしていれば４７年以上の実使用に耐える・・・ということがこういう実例からもわかります。
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じゃあなぜ４７年で切られてしまうのか・・・と思って更に調べてみたところ、非常に詳細な解説記事をみつけました。税理士の和田晃輔さんのブログ記事↓です。
◎リンク 法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在
ご本人のお許しをいただけたので要旨だけ抜粋させていただきますね。ちょっとびっくりなんですよ、これが・・・(..;)
①もともと法定耐用年数はもっと長かった
RC造建物の法定耐用年数は時代が下るにつれどんどん短縮されていっているそうです。（RC造・居住系建物の法定耐用年数推移↓）
戦争直後に耐用年数が75年だったことは以前から聞いていましたが、大正時代には100年だったというのは初めて知りました。ビックリです💦
②法定耐用年数75年には合理的な根拠があった
昭和26年に法定耐用年数が改訂された際、当時の大蔵省は以下のような計算根拠を具体的に示していたそうです。
建物の部位ごとに実使用上の耐用年数と、建築時の構成金額をもとに1万円あたりの減価償却費を割り出し、「年間約135円／1万円あたり」という根拠を導き出しています。
10,000円÷135円 ＝ 約75年
というわけですね。構造体以外の部分は耐用年数が短いですからそういった部分をきちんとメンテナンスすれば、構造体の150年に近い実使用年数が確保できると読み取れます。
和田さんのブログ以外のところで、こういう計算方式はアメリカの減価償却にならったものだという記述がありました。昭和26年というとまだアメリカ軍の占領下ですからその可能性は高いですね(^^ )
③短縮されたのは経済界の要請で政治的に・・・
ちゃんと根拠がある「75年の耐用年数」が実使用期間に近いものだと考えると、現在の47年というのは経済界の要請で政治的に短縮化されたものだそうです。減価償却期間が短縮化されると企業は減価償却費をより多く計上でき、課税所得をその分圧縮することができます。
つまり47年というのは実使用期間とは関連していない政治的に設定された数字なのですが、それがひとり歩きし、銀行内で実使用年数だと誤って使われているのです。
===
出典元の和田さんのブログはもっと緻密な議論が展開されていますから、ぜひいちどそちらを確認してみてください。リンクを再掲しておきますね(^^ )
◎リンク 法定耐用年数という悲劇的に勘違いされている存在
それから、もっと詳しい情報が欲しい方は税務大学校の教授が書かれた論文が公開されていますのでそちらをご参照ください。
◎リンク 税法上の減価償却制度の沿革－耐用年数を中心とした一考察－
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躯体の実耐用年数は150年。ちゃんとメンテナンスすれば建物自体はそれぐらい持つ可能性があるんですよね。47年で切ってしまうなんてもったいないことです・・・。
ただし地震が続発する日本のことですから古い建物とはいえ耐震性能の確保は必須となりますけどね(^^ )
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製鉄会社、化学メーカー、大手電機等、数百億を除却して、以後何年かの利益にぶつけるのは常套手段ですし。
そういえば企業が工場の撤退をするときなんかに使いますね。いままであまり深く考えたことがありませんでした(^0^;)
しっかりメンテナンスすれば、１００年持つと思います！
全空の築50年のRCに価値が見いだせるのは、ペンタさんだからです。
銀行も、土地の宅地デベロッパーも、現所有者も、マイナス資産としかj評価しないでしょう。
有名なブログでは、「まりおさん」のブログがあります。まりおさんが、売らなければならなくなった理由が余り説明されていませんが、築古は自身で再生・維持する力がないと無理です。これを銀行に理解せよというのは無理で、素直に物件は現金買い、リフォーム費用を融資いただくという銀行に理解しやすい形にする必要があります。
全空の築古は、U市よりも、鉄鋼の元１００万都市の方が、数多くあります。
現金買いという視点で見ると、ペンタさんにはお宝の山に見えると思うのですが、、、
ただ、売買ではメンテナンス費用は無視されてしまうので、銀行も評価しないんですよね…
メンテナンス費用も引き継げるようになれば中古建物の取引も進むし、メンテナンス費用に不当な利益を載せて倍の値段で売り飛ばすとかもできなくなるとは思うんですが