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健美家コラム第32話で三為業者が手を引いた「廃墟」物件を再生した話を書いています。よかったら読んでみてください(^^ )

◎リンク　三為業者も手を引いた「廃墟風」重量鉄骨31％物件 -幽霊の正体見たり枯れ尾花-

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おはようございます、ぺんたです。

3月末に購入した大型物件は2020年の3月末で全空になるのでそこから1年かけて満室にする計画です。

管理会社さんとの契約ではAD1ヶ月ということになっているのですが、私の事業計画上はAD2ヶ月を見ています。ADをケチって入居が遅くなるよりも、競合の大家さんがおそらく出さないだろう水準のADを最初からガッツリ出して、お客さんを根こそぎにする戦術です。

こういうのはいままでやったことがありませんが、たぶんそっちのほうが正解だと思っています(^^ )
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それだけの予算を見ているということを管理会社の店長さんに言っていなかったので立ち寄ったときにお伝えしました。

「いやぁ、それはありがたいです！」

と喜んでくれました。力のある管理会社さんなのですが、他の仲介業者さんの力を借りなければ早期満室は難しいと思っていたそうです。（だったらそう言ってよ～(^^ )）

こまごまと打ち合わせして、客付けしてくれた外部の仲介業者さんにはAD2ヶ月分と仲介手数料をすべて渡す・・・と言ってくれました。田舎街のこと、これだけの好条件はなかなかありませんので祭りになりそうな予感がしますｗ

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その打ち合わせの途中で店長さんから聞いた話です。

私が、

「AD2ヶ月って、アパートメーカーの物件ぐらいしかないでしょ？」

と質問したところ、

「いえいえ。いまはアパートメーカーさんもそんなに出してくれませんよ(..;)　以前ほど供給過剰では無くなってきていますから。」

とおっしゃいます。店長さんの話を要約すると、

・AD1ヶ月出すのは東建さんだけ

・ダイワさんは賃料にかかわらず2～3万だけ

・積水さんは賃料を低めに設定するのでADなし

だそうです。ほんの1～2年前、新築アパートが大量供給されていた頃とは雲泥の差です。あの当時、特にダイワさんなどは新築の入居が苦戦すると賃料を1万～1万5千円下げ、更にAD2ヶ月とかやっていました・・・(..;)

相続税対策の新築フィーバーで無計画に受注してしまったのを入居付けの段階で「力業」でなんとかしていたのでしょう。

いまは融資がずいぶん引き締められましたので完成するアパートも一時期に比べると少なくなったと聞きます。それに伴って新築賃料値引きや高額ADが陰を潜めたのだとか・・・。

ADの相場も物件の需給で伸びたり縮んだりするもんなんですね。当たり前のことですがいままで気づきませんでした(^0^;)　そういう環境であればAD2ヶ月は一層効果を発揮しそうです。

こういう状況はここの街だけかもしれませんが、アパートメーカーのAD水準に注目してみると面白いかもしれませんよ(^_^)/~

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