お布施だと思って押して下さい（笑）
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おはようございます、ぺんたです。
東京の三為業者さんからメールが届き、この街の売物件が記載されていたのでノコノコ見に行ってきました。現在２棟の新規物件に取り組んでいますのでもうお腹いっぱいなのですが、いちおう売り物件は見ておかないとね・・・(^^ )
なぜこの物件にアンテナが働いたかというと、想定賃料が爆安だからです。マイソクに満室時の年間賃料の記載があり、それを部屋数で割り、更に１２ヶ月で割ると一室平均29,000円！！50㎡弱の2DKとしては爆安家賃です！(°0°) ちょっと田舎のほうなのですが、やりようによっては十分満室に出来るエリアです。
だいたいの相場観が、駐車場1台込みで4万円程度です。つまり私の相場観よりも約3割安い賃料で貸している物件なので、やりようによっては退去のたびに賃料を値上げできる可能性が高いということです。
現地に行くと特徴的な片持ち屋根の物件が目に入ります。
お世辞にも状態は良いとは言えませんが、そこは価格次第です。物件周辺をウロウロしていたら、電柱広告に目が行きました。この物件の名称とともに「入居者募集」と謳ってありました。
そこに書かれていた「管理者」の不動産業者名を見て、事情がなんとなくわかりました。
この業者さん。私の知りうる限り、テナント物件・・・おもにソシアル物件が主力の業者さんなんです。ソシアルとはいわゆる飲み屋さん。市内のスナックや居酒屋さんが物件を借りるときは決まってここにお願いすると言われるぐらい、その界隈では凄い影響力を持った業者さんです。
しかしながらレジ物件は相当不得意なはず・・・。いろんなポータルサイトでもこちらの業者さんの出稿を見た記憶がありません💦いきおい集客力には限界がありますので、爆安賃料で客付けしているのだと思いました。
そういう仮説で物件を眺めると、お世辞にも管理状態はよくありません。清掃はしていないし、入居者がめいめい勝手に、屋外にモノを置いています。
見たところ、いかにも入居者の質が良くない感じがしておりましたが、もう少し奥まで足を進めたとき、絶句してしまいました。この物件とお隣のアパートとの間に目を疑う光景があったんです。私の胸の高さまで粗大ゴミがうずたかく積み上げられていました💦
驚いて三為業者さんに、
「どうしてこうなったのですか？？」
と問い合わせしたところ、
「1月の寒波で空室の給水管が破裂し、階下の部屋に水漏れしてしまいました。そのときダメになった家財を外に出しているのです。まぁ、それだけではなく入居者のマナーが悪いのも事実なんですけどね・・・💦 このゴミは当然売主様負担で撤去されますのでご心配なく(^^ )」
という返答が返ってきました。いやいや・・・。真相は逆だと思いますよ。「ゴミの不法投棄は法律で罰せられます」という注意喚起の看板にコケがついていましたから、ずいぶん昔から常態化しているはずです。
推測ですが、とびきりマナーの悪い入居者がいてゴミを敷地内に捨てるようになったところ、放置系の大家さんが何もしなかったので他の入居者も真似して捨てるようになったのではないでしょうか。雨漏りによるゴミも一部含まれているかもしれませんけどね。だいいち、売りに出す前にこのゴミは片付けていないとおかしいでしょ。
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このゴミを見た瞬間に入居者の質が悪いかも・・・という思いが確信に変わりましたので、どんなに安くなっても私は手を出さないと決めました。
手を出さない理由がもうひとつありまして、水道メーターや排水マスなど、水にまつわる設備の近辺がことごとく陥没しているんですよね。
ここは近所に山があり、この物件自体も土砂災害危険地域に建っています。そのこととこの地盤沈下をあわせて考えると、地下に水の通り道が流れていて、地盤の土砂が相当流出しているのだと思います。当時のアパートは地中杭もちゃんと入っていない物件が多いので、このままいくと傾く可能性すらあります。
くわばらくわばら・・・💦
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東京の三為業者さんからメールが届き、この街の売物件が記載されていたのでノコノコ見に行ってきました。現在２棟の新規物件に取り組んでいますのでもうお腹いっぱいなのですが、いちおう売り物件は見ておかないとね・・・(^^ )
なぜこの物件にアンテナが働いたかというと、想定賃料が爆安だからです。マイソクに満室時の年間賃料の記載があり、それを部屋数で割り、更に１２ヶ月で割ると一室平均29,000円！！50㎡弱の2DKとしては爆安家賃です！(°0°) ちょっと田舎のほうなのですが、やりようによっては十分満室に出来るエリアです。
だいたいの相場観が、駐車場1台込みで4万円程度です。つまり私の相場観よりも約3割安い賃料で貸している物件なので、やりようによっては退去のたびに賃料を値上げできる可能性が高いということです。
現地に行くと特徴的な片持ち屋根の物件が目に入ります。
お世辞にも状態は良いとは言えませんが、そこは価格次第です。物件周辺をウロウロしていたら、電柱広告に目が行きました。この物件の名称とともに「入居者募集」と謳ってありました。
そこに書かれていた「管理者」の不動産業者名を見て、事情がなんとなくわかりました。
この業者さん。私の知りうる限り、テナント物件・・・おもにソシアル物件が主力の業者さんなんです。ソシアルとはいわゆる飲み屋さん。市内のスナックや居酒屋さんが物件を借りるときは決まってここにお願いすると言われるぐらい、その界隈では凄い影響力を持った業者さんです。
しかしながらレジ物件は相当不得意なはず・・・。いろんなポータルサイトでもこちらの業者さんの出稿を見た記憶がありません💦いきおい集客力には限界がありますので、爆安賃料で客付けしているのだと思いました。
そういう仮説で物件を眺めると、お世辞にも管理状態はよくありません。清掃はしていないし、入居者がめいめい勝手に、屋外にモノを置いています。
見たところ、いかにも入居者の質が良くない感じがしておりましたが、もう少し奥まで足を進めたとき、絶句してしまいました。この物件とお隣のアパートとの間に目を疑う光景があったんです。私の胸の高さまで粗大ゴミがうずたかく積み上げられていました💦
驚いて三為業者さんに、
「どうしてこうなったのですか？？」
と問い合わせしたところ、
「1月の寒波で空室の給水管が破裂し、階下の部屋に水漏れしてしまいました。そのときダメになった家財を外に出しているのです。まぁ、それだけではなく入居者のマナーが悪いのも事実なんですけどね・・・💦 このゴミは当然売主様負担で撤去されますのでご心配なく(^^ )」
という返答が返ってきました。いやいや・・・。真相は逆だと思いますよ。「ゴミの不法投棄は法律で罰せられます」という注意喚起の看板にコケがついていましたから、ずいぶん昔から常態化しているはずです。
推測ですが、とびきりマナーの悪い入居者がいてゴミを敷地内に捨てるようになったところ、放置系の大家さんが何もしなかったので他の入居者も真似して捨てるようになったのではないでしょうか。雨漏りによるゴミも一部含まれているかもしれませんけどね。だいいち、売りに出す前にこのゴミは片付けていないとおかしいでしょ。
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このゴミを見た瞬間に入居者の質が悪いかも・・・という思いが確信に変わりましたので、どんなに安くなっても私は手を出さないと決めました。
手を出さない理由がもうひとつありまして、水道メーターや排水マスなど、水にまつわる設備の近辺がことごとく陥没しているんですよね。
ここは近所に山があり、この物件自体も土砂災害危険地域に建っています。そのこととこの地盤沈下をあわせて考えると、地下に水の通り道が流れていて、地盤の土砂が相当流出しているのだと思います。当時のアパートは地中杭もちゃんと入っていない物件が多いので、このままいくと傾く可能性すらあります。
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