お布施だと思って押して下さい（笑）
↓↓↓↓↓
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おはようございます、ぺんたです。
昨日からちらほらお問い合わせをいただいているので先に断っておきますが、宅建士の試験結果はまだわかりません。うっかり受験票を捨ててしまったため、ウェブでの合否確認ができないんです。近日中に郵送で届く（かもしれないｗ）合格通知待ちです。届かなかった場合には本ブログでは受験した事実すら闇に葬ろうと思っています（笑）
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さてさて、先輩が相続した神戸の土地について相続後の処理をお手伝いしている話の第二弾です。神戸を訪問し、真っ先に法務局に行き土地・建物の謄本を取得した話は以前書きました。一番重要と思われる土地の謄本を最初に確認したところ、抵当権や賃借権は打たれていませんでした。やれやれひと安心です。
ところが建物の謄本を読んでいって問題発見。ここには５つの建物が存在し、先輩はすべて先輩自身が所有している建物だ・・・という認識だったのですが、うち１棟は他人名義で登記されていました💦
土地に借地権は打たれていないが他人名義の建物が建っている・・・という状態はどうなんだろう？と思って調べたところ、やはり借地権は自然に発生しているということでした。しかも時期から考えて旧法借地権です(..;)
先輩に、
「借地権が存在するのでそれを解消しない限りこの土地は自由に売買できませんよ」
とお伝えするとそんな馬鹿な・・・という反応でしたが、日本の法律体系では借りた者のほうが強いんですよね・・・。
（※画像はセンチュリー２１さんのHPより拝借しました）
調べたことを要約すると、ざっくりと以下のようなメカニズムのようです。
・借地人が地主の土地に建物を建てる場合は、土地所有者の許諾が必要（これはまあ常識ですよね）
・ところが借地人が土地に賃借権を設定しようとしても登記請求権がないため実行できない。平たく言うと借地人が地主に「土地に賃借権を打たせてくださいよ～」と請求しても地主が「いやだ～💢」というと、土地への賃借権登記を強制できないということになります。（そのため土地に賃借権が登記されているケースは希だとか・・・）
・そのままでは借地人の権利が保護されないので借地借家法第十条で救済措置があり、建物の所有権を借地人名義で登記するだけで借地権が発生するとみなす
・こうして発生した借地権は第三者に対抗できるので、土地所有者が誰かに土地を売却し新所有者が借地人に「再開発のため立ち退いてください」と言っても拒否できる
ということになるそうです。こりゃおっかない・・・。
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仮に先輩がこの３００坪の土地を有効利用するため賃貸マンションの建設を企画したとします。上記のようなわけで借地人のほうが強いわけですからタダで立ち退いてくれとは言えず、「お金を払うから立ち退いてください」と立ち退き料の交渉になります。
両者の交渉がこじれて法廷闘争になった場合、ケースバイケースではあるのですが非常に高額な立ち退き料が認められる恐れがあります。例えば東京地方裁判所の平成25年3月14日判決では住宅用地として利用されている借地（更地価格約8000万円）の立退料を5000万円と判断した事例もあります💦（必ずウン千万になるわけではありませんけどその可能性ということでご理解ください）
そういうことを先輩にかいつまんで話したところ、
「うちは月に１万５千円しかもろてへんのに何千万っておかしいやん💦」
とおっしゃっていましたが、日本というのは弱者保護が行き過ぎておかしなことがまかり通る国なんですもん。仕方ありません。先代が借地を認めてしまったからいけないんです。
===
そういう会話のあと、
「そういえばぺんたくん、ここを管理している不動産屋が土地を貸せってウルサくて、何度断ってもしつこいねん・・・」
と先輩が言い出しました。５軒の建物のうち先輩が所有している建物をある業者さんに賃貸しているのですが、その業者さんの社業が好調で近所に倉庫が欲しいそうなんです。そこで目を付けたのが横にあるひろめの家庭菜園。業者さんはそこに倉庫を建てさせて欲しいと不動産屋に打診しているそうなんです。不動産屋いわく、
「旧法借地権だと地主さんは即死ですが、いまの借地権だとやりようはあります」
と言っているそうです💦そんなん関西のことばで「めはな」やんｗ
「そんなん絶対に認めたらダメですよ💢その業者さんが自前で建物を建てて所有権登記したらまた将来の立ち退き料がウン千万発生する恐れがありますよ💦」
「どうしても断りきれない場合は先輩ご自身で倉庫を建てて、それを賃貸するって言ってください。賃料は思いっきり高めに設定して・・・。そうしたら引っ込むと思いますけどね(^^ゞ」
とアドバイスしました。いわゆる建て貸しですね。そして、
「そんなね、地主さんにとって不利になることをしつこく提案してくる不動産屋なんてぶった切ったらいいんですよ。もっといいとこはぜったいありますからこの際縁を切りましょう！」
とも申し上げました。恐らく先代のお父様はこの不動産屋の口車に乗せられて借地を認めたのでしょう。
===
私は地価がめっちゃ安い地方都市で展開しているので借地権にはお目にかかったことがないのですが、大都会の地主さんはぜんぜん別の苦労を背負ってることが今回のケースでよくわかりました💦同時に大都会で借地権の土地をターゲットに不動産投資を展開している大家さんに畏敬の念を抱きましたね(^^ )
【不定期掲載コータの部屋】
愛犬コータは相変わらずやんちゃですが、少しづつ落ち着いてきています。仕事を終えた私が晩酌をしていると目の前にきっちり座り、
（ねえ、まさか忘れてへんよな？）
（ぼちぼち散歩の時間なんですけど・・・）
（まだ飲んでんの・・・💦はよ行こうや・・・）
という視線をなげかけてきます。かわいい♫
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お布施だと思って押して下さい（笑）
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おはようございます、ぺんたです。
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さてさて、先輩が相続した神戸の土地について相続後の処理をお手伝いしている話の第二弾です。神戸を訪問し、真っ先に法務局に行き土地・建物の謄本を取得した話は以前書きました。一番重要と思われる土地の謄本を最初に確認したところ、抵当権や賃借権は打たれていませんでした。やれやれひと安心です。
ところが建物の謄本を読んでいって問題発見。ここには５つの建物が存在し、先輩はすべて先輩自身が所有している建物だ・・・という認識だったのですが、うち１棟は他人名義で登記されていました💦
土地に借地権は打たれていないが他人名義の建物が建っている・・・という状態はどうなんだろう？と思って調べたところ、やはり借地権は自然に発生しているということでした。しかも時期から考えて旧法借地権です(..;)
先輩に、
「借地権が存在するのでそれを解消しない限りこの土地は自由に売買できませんよ」
とお伝えするとそんな馬鹿な・・・という反応でしたが、日本の法律体系では借りた者のほうが強いんですよね・・・。
（※画像はセンチュリー２１さんのHPより拝借しました）
調べたことを要約すると、ざっくりと以下のようなメカニズムのようです。
・借地人が地主の土地に建物を建てる場合は、土地所有者の許諾が必要（これはまあ常識ですよね）
・ところが借地人が土地に賃借権を設定しようとしても登記請求権がないため実行できない。平たく言うと借地人が地主に「土地に賃借権を打たせてくださいよ～」と請求しても地主が「いやだ～💢」というと、土地への賃借権登記を強制できないということになります。（そのため土地に賃借権が登記されているケースは希だとか・・・）
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・こうして発生した借地権は第三者に対抗できるので、土地所有者が誰かに土地を売却し新所有者が借地人に「再開発のため立ち退いてください」と言っても拒否できる
ということになるそうです。こりゃおっかない・・・。
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仮に先輩がこの３００坪の土地を有効利用するため賃貸マンションの建設を企画したとします。上記のようなわけで借地人のほうが強いわけですからタダで立ち退いてくれとは言えず、「お金を払うから立ち退いてください」と立ち退き料の交渉になります。
両者の交渉がこじれて法廷闘争になった場合、ケースバイケースではあるのですが非常に高額な立ち退き料が認められる恐れがあります。例えば東京地方裁判所の平成25年3月14日判決では住宅用地として利用されている借地（更地価格約8000万円）の立退料を5000万円と判断した事例もあります💦（必ずウン千万になるわけではありませんけどその可能性ということでご理解ください）
そういうことを先輩にかいつまんで話したところ、
「うちは月に１万５千円しかもろてへんのに何千万っておかしいやん💦」
とおっしゃっていましたが、日本というのは弱者保護が行き過ぎておかしなことがまかり通る国なんですもん。仕方ありません。先代が借地を認めてしまったからいけないんです。
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そういう会話のあと、
「そういえばぺんたくん、ここを管理している不動産屋が土地を貸せってウルサくて、何度断ってもしつこいねん・・・」
と先輩が言い出しました。５軒の建物のうち先輩が所有している建物をある業者さんに賃貸しているのですが、その業者さんの社業が好調で近所に倉庫が欲しいそうなんです。そこで目を付けたのが横にあるひろめの家庭菜園。業者さんはそこに倉庫を建てさせて欲しいと不動産屋に打診しているそうなんです。不動産屋いわく、
「旧法借地権だと地主さんは即死ですが、いまの借地権だとやりようはあります」
と言っているそうです💦そんなん関西のことばで「めはな」やんｗ
「そんなん絶対に認めたらダメですよ💢その業者さんが自前で建物を建てて所有権登記したらまた将来の立ち退き料がウン千万発生する恐れがありますよ💦」
「どうしても断りきれない場合は先輩ご自身で倉庫を建てて、それを賃貸するって言ってください。賃料は思いっきり高めに設定して・・・。そうしたら引っ込むと思いますけどね(^^ゞ」
とアドバイスしました。いわゆる建て貸しですね。そして、
「そんなね、地主さんにとって不利になることをしつこく提案してくる不動産屋なんてぶった切ったらいいんですよ。もっといいとこはぜったいありますからこの際縁を切りましょう！」
とも申し上げました。恐らく先代のお父様はこの不動産屋の口車に乗せられて借地を認めたのでしょう。
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私は地価がめっちゃ安い地方都市で展開しているので借地権にはお目にかかったことがないのですが、大都会の地主さんはぜんぜん別の苦労を背負ってることが今回のケースでよくわかりました💦同時に大都会で借地権の土地をターゲットに不動産投資を展開している大家さんに畏敬の念を抱きましたね(^^ )
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愛犬コータは相変わらずやんちゃですが、少しづつ落ち着いてきています。仕事を終えた私が晩酌をしていると目の前にきっちり座り、
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借地権、父の話ですが、うちもありました。バブル期に相手側が相続になり、そのタイミングを逃すといつになるか分からないということで、父が信託銀行と相談して融資を受け、8000万円で買い戻しました。阪神間で６割？で買い戻しだったら良い方だと思います。当時まだ学生だったので聞いた時は理不尽だなぁと思いましたw
結局相手側と膝を付き合わせて丁寧に話する事が一番大事みたいです。といってもそれで破格の地代で貸してようが値が下がることはなくw拗ねられると一番不味いってだけみたいですが。
でも、特に現状維持で良いのなら、ずーっと借りてもらってて賃料しっかりとるのもありかもですね。ちょっと違いますが、旧借の店舗賃貸契約で賃上げにギブして権利を戻しましたこともありました。社会状勢に見合った定期的な賃上げを長らく怠った反省です。
そういう具体的な話はいっさい無かったそうです。
お相手の社長さんは80歳手前で、会うたびに「もう俺は引退する」というのが口癖の方らしく、そういう方に最後っ屁のように借地権をかまされたら先輩が浮かばれません💦
借地権が8000万って本当に理不尽ですよね。借りたものは返すのが当たり前なのに、お金を払わないと返してくれないわけですから💦
私も先輩に、とにかく借地人と仲良くなって、少々のことでは相手がへそを曲げないような人間関係を作ってください！とアドバイスしております。