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おはようございます、ぺんたです。
最近物件購入に走っているので金融機関さんへの融資営業が頻繁にあります。
ある物件を持ち込んだ金融機関さんで、ちょっと新鮮なことを耳にしました。
===
その案件は従業員さんが掘り起こしてくれた案件・・・として先日記事にした場所です。
ほぼ正方形で２方向が道路になっている４００坪の土地案件で、敷地内に古家が建っています。築古ということもあって建物の銀行評価はほぼゼロだとわかっていますが、土地の評価だけでオーバーローンが行けると踏んで金融機関に持ち込みました。
ちなみに以前も書きましたが、私が狙っているような人口２０万人以下の町では地価が極端に安いので、土地の担保価値だけで融資を引くことは普通は無理です。従って法定耐用年数が残っているＲＣ造や重量鉄骨造の建物価値で融資を引くのが普通は正しい戦術です。
ところがこの物件は値付けが安めだったため土地の担保価値だけで融資を引けると考えました(^^;)
===
なじみの金融機関の担当さんにアポを取り、資料をもって説明したところ、
「なるほど～、あの地域で４００坪の土地がこの値段だったら安いですね～(^^♪」
との第一声。私がお渡しした固定資産税・課税明細書をみながら一生懸命電卓をたたきはじめました。建物の金額は脇に置いておいたまま、土地の固定資産税評価額だけ先に合算して、
「売価が、土地の固定資産税評価額よりも安いですね～」
とやや興奮気味ｗ 続いてなにやらブツブツ言いながら計算を続けています。聞き耳を立てていると、
「・・・は固定資産税評価額の1.42倍だから・・・、わっ、けっこうあるな(^^♪❤」
とつぶやきながら計算を終え、
「この土地だったら行けそうですね(^^ ) 」
とおっしゃいました。内心（そうだろう、そうだろう）と思いながらも、さっきの１．４２倍が気になったので質問してみました。すると、
「土地の実勢価格を推定するのに、固定資産税評価額を１．４２倍することで簡易的に実勢価格を計算しているんです」
とおっしゃいます。この土地の固定資産税評価額は約２，１００万円。１．４２倍すると約３，０００万円の実勢価格が簡易的に導き出される・・・という論法だそうです。
この実勢価格に金融機関独自の掛け目を入れたものが担保評価額になるそうなのですが、仮に掛目を８割だとすると２，４００万円の評価額です。
私が申し込んだ金額は２，４００万円よりもずいぶん少ないですから、融資がオッケーになりそうな予感がしますｗ
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銀行を辞去したあと、この「１．４２倍」がずっと気になっていました。
（なんで１．４２倍なんだろう？？）
（どうやって導き出されるのか？？）
と作業中も考え続けたものの答えは出ず、帰宅してからググってみたら恐らくこれだろうと思われる答えが出ました。
「固定資産税評価額は公示地価の７掛け」
と良く言われますよね。数式で表すと
「固定資産税評価額＝公示地価 × ０．７」
です。これは公示地価がわかっているときに固定資産税評価額を導きだすときの計算式ですので、逆に固定資産税評価額がわかっているときに公示地価を計算するための計算式は
「固定資産税評価額 ÷ ０．７＝ 公示地価 」
となります。このような計算式の変換は中学校の数学で習いましたよね(^^ )
よって固定資産税評価額を「１」とした場合、
「１ ÷ ０．７＝１．４２８５」
となりますので公示地価は１．４２８５となります。
この銀行では「公示地価＝実勢価格」として担保評価を行っていることがうかがわれます。だから１．４２倍だったようです(^^ゞ
（ご承知の通り、公示地価を１．１倍したものが実勢価格と言われていますので、この金融機関の評価はやや保守的です💦）
===
全ての金融機関がこのような計算に基づいて担保評価をしているわけではもちろんないでしょうが、大家さんが融資案件を持ち込む際にこのような計算を行って事業計画を練っておけば、金融機関の目線と大きくハズレることはなさそうです。
「土地の実勢価格は固定資産税評価額の１．４２倍」
という簡易計算は覚えておくと便利そうだ・・・と私は思いました♫
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ほぼ正方形で２方向が道路になっている４００坪の土地案件で、敷地内に古家が建っています。築古ということもあって建物の銀行評価はほぼゼロだとわかっていますが、土地の評価だけでオーバーローンが行けると踏んで金融機関に持ち込みました。
ちなみに以前も書きましたが、私が狙っているような人口２０万人以下の町では地価が極端に安いので、土地の担保価値だけで融資を引くことは普通は無理です。従って法定耐用年数が残っているＲＣ造や重量鉄骨造の建物価値で融資を引くのが普通は正しい戦術です。
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「売価が、土地の固定資産税評価額よりも安いですね～」
とやや興奮気味ｗ 続いてなにやらブツブツ言いながら計算を続けています。聞き耳を立てていると、
「・・・は固定資産税評価額の1.42倍だから・・・、わっ、けっこうあるな(^^♪❤」
とつぶやきながら計算を終え、
「この土地だったら行けそうですね(^^ ) 」
とおっしゃいました。内心（そうだろう、そうだろう）と思いながらも、さっきの１．４２倍が気になったので質問してみました。すると、
「土地の実勢価格を推定するのに、固定資産税評価額を１．４２倍することで簡易的に実勢価格を計算しているんです」
とおっしゃいます。この土地の固定資産税評価額は約２，１００万円。１．４２倍すると約３，０００万円の実勢価格が簡易的に導き出される・・・という論法だそうです。
この実勢価格に金融機関独自の掛け目を入れたものが担保評価額になるそうなのですが、仮に掛目を８割だとすると２，４００万円の評価額です。
私が申し込んだ金額は２，４００万円よりもずいぶん少ないですから、融資がオッケーになりそうな予感がしますｗ
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銀行を辞去したあと、この「１．４２倍」がずっと気になっていました。
（なんで１．４２倍なんだろう？？）
（どうやって導き出されるのか？？）
と作業中も考え続けたものの答えは出ず、帰宅してからググってみたら恐らくこれだろうと思われる答えが出ました。
「固定資産税評価額は公示地価の７掛け」
と良く言われますよね。数式で表すと
「固定資産税評価額＝公示地価 × ０．７」
です。これは公示地価がわかっているときに固定資産税評価額を導きだすときの計算式ですので、逆に固定資産税評価額がわかっているときに公示地価を計算するための計算式は
「固定資産税評価額 ÷ ０．７＝ 公示地価 」
となります。このような計算式の変換は中学校の数学で習いましたよね(^^ )
よって固定資産税評価額を「１」とした場合、
「１ ÷ ０．７＝１．４２８５」
となりますので公示地価は１．４２８５となります。
この銀行では「公示地価＝実勢価格」として担保評価を行っていることがうかがわれます。だから１．４２倍だったようです(^^ゞ
（ご承知の通り、公示地価を１．１倍したものが実勢価格と言われていますので、この金融機関の評価はやや保守的です💦）
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全ての金融機関がこのような計算に基づいて担保評価をしているわけではもちろんないでしょうが、大家さんが融資案件を持ち込む際にこのような計算を行って事業計画を練っておけば、金融機関の目線と大きくハズレることはなさそうです。
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